行业观察丨多城调整规则 土拍重回“价高者得” 有何影响?

封面新闻 2023-11-23 15:04 84923

今年多城调整土地拍卖规则,全国土拍市场局势正在不断演变。

集中供地22城中已有18城取消地价上限

“地价上限”政策可以追溯到2021年,彼时,全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年8月,自然资源部给集中供地城市提出四点要求,其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

自2021年年初实施集中供地以来,供地政策发生了多轮变化和调整。整体呈现“松-紧-松”的格局。如今,多个城市取消“地价上限制”,土拍市场再度向市场化过渡。

据中指研究院最新监测数据,截至11月21日,22个采取“两集中”土地出让方式的城市已全部发布涉宅用地公告,其中18城恢复“价高者得”,目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。值得注意的是,宁波虽然还在执行“限地价、摇号”的方式,但是最新挂牌出让的两宗地块溢价率调整为30%,明显放宽了价格限制。

业内人士分析认为,多地土拍重回“价高者得”,是因时因势因城施策之举,其真正意义在于弱市下修复不动产资产的流动性,夯实销售市场企稳回升基础,提升房企扩表投资积极性,提振市场信心。

土地市场冷热分化更加明显

从各地土拍结果来看,取消限价以后,土地市场冷热不均的情况更加明显。

比如11月15日,成都迎来了“双限”取消后的首场集中土拍。值得注意的是,这是成都取消“双限模式”和“熔断机制”后的首场拍卖,采用“竞地价”方式出让,也就是“价高者得”。当日,成都青羊区蔡桥街道地块,溢价率达30%,该地经过46轮竞拍,最终被华润竞得该地,楼面价20800元/㎡,仅次于2022年第三轮集中土拍摇号成交的高新区桂溪街道铜牌村地块(楼面价22500元/㎡)。同时,青白江区约56亩地块略显冷清,以底价拍出。

11月2日,合肥也迎来取消限价与摇号、恢复“价高者得”后的首次土拍。其中,滨湖金融板块05号地块引来了多家房企争抢,最终溢价率达44.89%,并刷新合肥土拍单价纪录。5宗地块有3宗为低溢价或底价成交。

10月30日,济南取消限价后首场土拍开拍,已成交的10宗地块中,历城区两宗地块分别经历了241轮和236轮竞价成交,溢价率均超50%。但也有6宗均为底价成交。

可以看到,地价上限取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性,但能够维持热度的依然是区位条件、价值优越的地块,并且未来去化速度有一定保障的项目。

从当下恢复“价高者得”拍地模式的城市来看,部分还伴随着取消商品房限价政策。业内人士分析认为,土地的价值在充分竞争中得以实现,商品房价格更大程度上将由市场的供求关系决定。房企将拥有更多自主空间和利润空间,部分房企为了压缩成本增利创收,降低产品品质的行为,可能会逐步减少,有利于整体提升新房市场的住宅品质。

但同时也要注意,土地重回“价高者得”时代,房企更应该量力而行,对待拿地需更加理性与审慎,尤其是成本高的大面积优质地块,一旦决策失误或将拖垮企业的现金流。

封面新闻记者 黄益辉

评论 10

  • 胖胖球 2023-11-26 发表于四川

    关注

  • fm269c29 2023-11-24 发表于四川

    望降房价

  • 不要哭让萤火虫带着你逃跑 2023-11-23 发表于四川

    这。。。通胀要来了么

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