2022商业半年报 | 抢新入驻、迭代升级 成都新老商圈的发展与更替

封面新闻记者 李雪丹 实习生 付钰

在潮流和需求的发展中，新老商圈也逐渐交替。作为地处市中心的核心商圈，盐市口商圈、春熙路商圈曾人声鼎沸。但是，伴随2014年成都IFS和成都远洋太古里相继开业，春熙路太古里呈现出“东西分流”的格局，消费者流量从老商圈向新商圈迁移。经过成都商业地产市场的集中爆发式增长，购物中心业态的生存空间变得更加局促，全成都的新老商圈格局瞬息万变。

业内预测，未来成都零售物业市场或将出现越来越多的新型商业载体，在传统购物中心填补区域商业空白、进一步满足周边区域消费需求的同时，新型商业空间将有利于增强城市的品牌吸引力和零售市场竞争力，丰富市民的生活场景和购物体验。

老商圈发展乏力 有待迭代升级

传统百货相继闭店，老商圈发展更新乏力。在2022年上半年，位于盐市口商圈的新世界百货闭店，位于春熙路商圈的伊势丹宣布年底关店。这两家商场，前者在成都经营16年，后者在成都经营15年，是一代成都人的记忆。

随着城市商圈不断扩大外拓，成都商业整体分布也发生着变化。世邦魏理仕数据显示，2015-2020年间，零售物业市场开发重心不断下沉至次级、近郊商圈，截至2021年第一季度，核心、次级、近郊商圈的存量占比为14.8%、61.3%、23.8%。也即是说，成都核心商圈存量本来就不多，随着次级和近郊商圈商业的逐步开业，处于核心商圈的商业项目在没有强势IP和业态支撑下遇到的问题会越来越多。

加之成都IFS与成都远洋太古里两大地标项目携上百个首进国际品牌的开业，对于核心商圈的其他商业物业来说竞争的压力也不断加大。以春熙路来说，目前其入驻品牌多为快时尚品类，而一街之隔的IFS和太古里则有完整的品牌构成，从网红餐饮、时髦运动、快时尚到一线奢侈品，且多个奢侈品品牌均在两家商场采取“双店”布局。新老商圈竞争力高下立见。

虽然盐市口商圈目前存在许多问题，但是随着茂业百货的拆除重建、财富中心和仁恒置地广场的改造升级，对盐市口商圈来说无疑是利好的信号。茂业百货是区域首个拆除并连同相邻城市旧改项目打造大型城市综合体的案例，可观的投资折射出运营商对盐市口商圈未来发展的信心。

财富中心改造进行中

值得一提的是，盐市口商圈另一个商业项目财富中心，在开业13年后于2020年闭店改造升级，亦受到市场的关注。而仁恒置地广场将在稳固现有国际化、精致化场所定位的基础之上，持续引进国际经典奢侈、轻奢、潮奢和中高端零售品牌。同时将加持特色化生活方式主力店，以高端餐饮、体验餐饮丰富现有餐饮业态，再配搭健身空间、精品书店、观影空间和特色街区，构建城市轴心菁英人群立体生活的长时间、高频次驻留地。

新商圈后起之秀 占据时尚高地

首店入驻首选，品牌商圈双赢。继2021年成都招引首店数量居全国第三位后，2022年首店进一步涌进。核心新商圈不断吸引奢侈品、顶级珠宝、潮流品牌及高端餐饮等品牌进驻，且基本为西南或成都首店，或品牌高能级店铺，据CBRE世邦魏理仕数据显示2022年第一季度，成都核心商圈整体空置率环比下降0.3个百分点至4.6%。

打造快闪集合，展会赋能发展。新商圈中，除了有高端奢侈品提高档次，还有快闪集合和展会提升可玩性。这些展会或从文化和潮流的角度出发，打造新奇体验，如2022“梵高再现Van Gogh Alive”中国巡回展首站在成都环球中心开展，打造文化视觉盛宴；或从已有品牌的活动需要出发，丰富品牌体验形式，如卡地亚、DIOR、Burberry等品牌在太古里推出限时快闪店，吸引众多消费者拍照打卡。

在核心商圈，春盐商圈可租面积趋紧，商场保持调整态势，购物中心积极调铺、切铺，以期腾挪出更多空间引入新品牌，如仁恒置地引入茑屋书店、三克映画等著名品牌首店；交子公园商圈愈发成熟，消费场景逐步多元，渐成诸多外来品牌来蓉布局首选之一；对于已经拥有龙湖三千集天街、伊藤洋华堂的建设路成熟商圈来说，今年印象城的开业算是“锦上添花”。

多元时代 老商圈激流勇进新商圈乘胜追击

在多元冲击下，老商圈的转型发展需要理念上的开拓创新，这样的理念创新既要符合成都时尚、潮流、包容等城市基调，也要符合消费者的物质需求和审美需求。当下，已有不少商业开始求新之路，如伊藤洋华堂双楠店去年引入西南首家LOFT，以日系风格的服饰、配饰、日杂等原创产品吸引Z世代消费者；城西优品道引入楠火锅、贰麻酒馆等网红餐饮店，紧跟流量热点。在时代的潮流中，老商圈旧貌换新颜，激流勇进中也能焕发新的活力。

招商大魔方

而在成都城市主流发展方向——高新南区，天府大道中轴，也将在今年三季度迎来北京华联集团在西南重金打造的首个SKP，以及招商商管旗下独立性品牌商业的招商大魔方等知名商业体的开业。

成都SKP

新商圈的“新”是相对老商圈的概念，新商圈如何永葆青春，不成为下一轮老商圈？一方面需要跟随潮流的脚步，扎根用户需求与时俱进；另一方面更要争当潮流的开创者、引领者，主动打造爆点。