2022年上半年成都房地产市场回顾：需求走低，挑战中孕育新机遇 | 市场观察

2022上半年，疫情零星反复，叠加宏观环境的不明朗，成都房地产市场最新发展状况与趋势如何？

据世邦魏理仕《2022年上半年成都房地产市场回顾与展望》，2022上半年成都房地产市场挑战重重，办公、商业及仓储市场的需求均走低。尽管如此，市场在挑战中孕育变革机遇，特别是产业结构重塑所衍生的新动能开始逐步投射到房地产市场。此外，城市更新大背景下，存量物业焕新亦从可持续发展的层面带动产业落地。借此，实时洞察市场趋势，紧抓本土机遇，将是下半年成都市场的制胜关键。

2022上半年，向荣中心及高新创合中心交付为成都优质写字楼市场带来11.7万平方米的新增供应。受春节后疫情零星反复、宏观环境不明确及持续性行业调整的影响，上半年净吸纳量较2021下半年显著下降64.6%，市场整体空置率较去年底上升至18.2%，全市优质写字楼平均账面租金下跌至83.8元每平方米每月。

展望2022年下半年，市场预计迎来约26万平方米的新增供应，成都再添招商引资的重要载体，进而有望吸引更多优质企业来蓉发展。新交付项目将集中在金融城和东大街，其中金融城时隔两年再迎甲级写字楼供应。尽管如此，2022年办公动能的可持续发展，以及存量物业与新增供应间竞争，仍面临诸多挑战，但变革新机遇也随之孕育。

一方面，成都建设公园城市示范区，将落实开展“建圈强链”行动、建设西部金融中心、建设国际消费中心城市等八个重点任务，塑造“成都+”品牌，为城市产业发展续以动能；其中，数字“智”造、数字文创、特色金融及消费相关产业将迎来发展契机，继而在未来中长期衍生办公需求，同时也推动成都写字楼的需求结构重塑。另一方面，成渝地区双城经济圈建设下，成都城镇化率将持续上升，随着时间推移与空间扩容，更多存量楼宇将产生。同时，产城人融合发展的迫切需求也推动焕活存量成为楼宇经济下阶段的重点工作，存量物业有望通过中、轻资产投资或硬件升级等措施置换承载新能。

2022上半年，攀成钢区域首个购物中心环贸ICD开业，为成都零售物业市场带来约12万平方米的新增供应。着眼需求端，市场整体空置率较去年底上升到8%。按品牌新增店铺数看，零售业态占比42.1%，奢侈品牌布局“双店”并带来特殊业态；餐饮业态占比37.1%，体验业态占比15.9%，主力店占比4.9%。

展望2022下半年，成都零售物业市场将迎来约64.3万平方米的新增供应，届时市场总存量将突破1,000万平方米；其中，71.5%的新增供应将落于城南，包括备受瞩目的成都SKP、大魔方等优质项目，继而有望推动交子公园商圈实现跨越式发展。因此，高位供应或将带动市场竞争进一步加剧；另一方面，此轮疫情后，消费者诉求再次演变，消费愈发回归街头、走向社区，零售物业或将从“渠道”进阶成“社交休闲场”；同时，众多消费新趋势已站上“风口”，品牌方迎来迭代新周期，此轮新品类孵化进一步玩转跨界、融合，以及吸纳更多生活新理念。

“毋庸置疑，上半年头部运营商携优质零售项目持续加码成都的举动折射出市场各参与者对本地消费市场的积极信心。依托成都发展公园城市示范区，零售物业市场的地理和物业空间迎变革；同期，存量物业紧追时代风潮作改造升级，重新定位及重构空间，创休闲、社交的新目的地。零售商方面，品牌社交、社群消费等将不断引领趋势。”世邦魏理仕西南区战略顾问部负责人邹丽娟表示。

2022上半年，成都仓储物流市场迎来四个仓储项目交付，新增供应约16万平方米，主要集中在青白江、龙泉园区。着眼需求端，全市高标库整体空置率较去年底上升至9.9%；但核心园区双流、新都仍维持低空置率，全市平均租金上涨至人民币22.5元每平方米每月。展望2022年下半年，市场还将迎来约30万平方米的新增供应，特别是天府机场空港园区将拉开序幕。

就未来仓储需求续能而言，2022上半年，电商需求仍为主导，占比37.8%；制造业需求增长显著，较去年增长5.6个百分点至17.6%。结合仓储需求的四大核心驱动力，全渠道零售、高效率运营、供应链韧性和上下链增长，未来供应链韧性及电商消费或将是成都本地仓储需求增长的重要驱动因素。

据《2022年上半年成都房地产市场回顾与展望》，未来产业链资源重塑，先进制造业、生物医药、新经济将积极发展；依托中欧班列（成渝）、陆海新通道、双机场等基础设施，供应链韧性不断增强；得益于线上消费普及率、消费规模及新型创意模式，电商需求将稳定增长，中西部产业地产将迎来新机遇。

封面新闻记者 毛茂沙