商业地产如何实现破局?成都行业大咖话未来发展

封面新闻 2022-04-29 19:11 48306

在全面建设践行新发展理念的公园城市示范区新形势下,商业地产如何突破由增量时代变为存量时代后供给过剩、管理能力不足、疫情冲击等运营障碍,找寻打造消费新场景、凸显城市特色的“突破口”?近日,来自四川省商务经济学会、四川华西文化产业研究院、核工业西南勘察设计研究院有限公司、四川酒店用品协会及咖啡协会、成都荷花池商会、德商产投服务集团、几何文化、梵木文创、一品天下、九州恒盈等的业内人士,展开了一场别开生面的探讨和交流,为行业建言“把脉”。

四川省商务经济学会会长李东川

培育消费新动能 打造消费新场景

在《步行街改造提升三年行动计划(2020-2022年)》中,力争通过3年时间,全省改造提升30条步行街,通过培育消费新动能、打造消费新场景,树立一批凸显城市特色、商旅文融合、业态丰富、商业繁荣的智慧街区,现在该项计划已经在推进中,今年四川省还将继续推动步行街改造提升。通过改造提升,步行街环境进一步优化,街区业态进一步健全,基本建成业态丰富,能满足人民群众个性化、多元化、国际化消费需求的商业步行街;与此同时,在大运会之后,全省各地还将展开一年一度的熊猫购物节,步行街作为其最好的载体,将整合资源满足老百姓的消费需求,不断促进内循环,不断增强消费对经济增长的基础性作用。

四川华西文化产业研究院副院长李晓军

商业不是单纯的穿衣戴帽

商业项目与商业街区的开发、运营不是单纯的穿衣戴帽。

从目前商业项目的存量来说还是非常大的,虽然这几年得到一些快速的去化,但仍然缓慢,尤其有些商业项目在规划本身存在一些问题,加上近年来的消费降级,所以在城市更新上,看到一些项目同质化极其严重,产生的价值回报非常有限。站在农、文、旅、商的角度,现在成都有些商业项目不是简单的优化硬件或者商业体验就可以的,如何激活?如何打造新场景拉动新消费?尤其有些文化特色街区还缺少真正意义上的文化和特色。

就目前而言,其实市场需求很旺盛,但供应端太传统、体验差,非常考验运营能力,只有站在产业的基础上进行有机思维,让商业项目的运营方向更加清晰精准,以及结合好的产业思考、资本、运营体系、政策等多维度结合,才能更好的焕发生机。

德商产投服务集团董事长张志成

以“人”为核心 驱动城市区域升级

实际上“购物中心”“商业街”等称呼已经无法准确表达其全部功能定位,运营管理的复杂度提升,商业项目的“购物职能”被弱化,“体验与社交职能”被强化,以“人”为核心,通过对城市文脉的功能活化,丰富区域空间载体,驱动城市核心区域升级。

在去地产化的大背景下,作为驱动城市发展的核心举措,商业地产的创新发展承担着社区、商圈改造的重任,需在政策和经营两个维度实现破局。

几何文化总经理陈晓明

倡导“烟火气”的文化生活空间

对传统商业地产来说,消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求正在快速增加。在我看来,书店就是一个大的文化空间,文化就是烟火气,和传统书店不同,与其说我们是文化场所,不如说我们是文化生活空间。城市更新,更新的绝不是建筑,而是人的生活方式,以及在生活方式上思维的变化。与几何书店倡导的“烟火气”相契合,现在我们也尝试加大社区店的建设,创新社区文化,带动社区文化发展,让居民下楼即可走进文化生活空间。

而在与城市更新与空间运营方面,几何书店的逻辑则是轻重资产相结合,两种模式各有利弊,主要还是针对城市更新中各项目不同业态、不同地理位置等的综合考量。

梵木FIying董事、总经理杨生

从销售到打造生活再到城市经营的转变

商业地产的底层逻辑近几年一直在慢慢变迁,在多种因素的作用下,商业地产的金融属性逐渐流失,是其经营过程中各种问题发生的核心爆点。

一直以来成都的地产风险指数并不高,这其实也得益于成都本身金融属性较弱。在新的历史条件下,成都的商业地产实际迎来了绝佳的突破机会——深度垂直运营的产业社区,在现有地产存量的基础上,对载体及其周围区域精细化运营,融入更多跨界的生活性业态,更多品牌以及小众体验式的商业,将文化氛围与视觉特点充分阐述,做到“一盘一产,一地一景”,以此完成商业地产从销售房子到打造生活再到城市经营者身份的转变。

梵木文创在城市更新的过程中,立足深度挖掘本土文化底色,着力释放产业力量。在艺术与生活的平衡过程中,实现文化产业生态的构建。

德商产投服务集团副总裁邵家桢

高效运营管理提升项目估值

当前商业地产市场,存量资产规模大,且仍有源源不断的新项目入市,当空间资源不再稀缺,内容竞争日益激烈,对商业项目的运营管理能力就会提出更高的要求,如出色项目定位能力、优质租户资源、非标化的品牌组合能力、高效运营管理等。此时,作为优质的商管服务在获得更多机会,成为稀缺资源供不应求的同时,优质的商管服务还可以通过轻资产输出方式,盘活其它企业或者非专业运营方手中更困难的资产。

商业的本质还是地段。要判断一个城市,一个商圈,一个项目是否有高发展潜力,找到潜在优质标的,是商业项目成功的关键所在,是商管的核心能力所在;打造新场景的能力,有很多方面,给项目重新定位,也是项目打造消费新场景的前提所在。存量时代,商业项目定位本地化,场景特色化网红化,商家属地化差异化个性化是商业管理的关键能力所在。

在商业项目的新估值力上,德商产投可以通过优质的商管服务,优质租户资源库搭建和引入、借力资本,提升项目估值,协助项目资产的退出,如大宗整售、股权转让等。

华西社区传媒记者 郝淑霞 图据德商产投

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