委托经营商铺被强制“续约” 管理方理由竟是“虚拟商铺续约已征得多数人同意”｜追踪到底

封面新闻记者 杨金祝

8年前，吕先生购买了成都武侯区大悦城悦街一处商铺，并和其他商铺业主一起，委托成都一家公司统一进行经营管理。8年后，委托运营管理合约到期后，吕先生却没有办法收回自己的商铺，甚至收到通知要“强制”续约。这究竟是怎么回事？

    悦街

1月15日，吕先生等多名市民向封面新闻求助反映，自己持有的成都悦街商铺与成都中粮悦街企业管理有限公司（以下简称：悦街管理公司)签订的委托经营管理合同已于2023年12月31日到期。然而，目前管理公司在未签订新协议的情况下，仍在使用业主的铺面做经营之用。

而管理公司给业主的解释是：因悦街已有超过总面积三分之二的业主与其签订了委托经营管理，根据《民法典》相关条约，该公司有权继续对悦街进行统一管理，因为业主所持有的商铺没有空间上的明确指示，属于虚拟商铺。

虚拟商铺这个说法是否站得住脚？该事件的进展如何？1月15日，记者对此进行了相关采访。

“强制”续约

业主：自己的商铺为什么不能收回

2015年，吕先生购买了位于成都大悦城悦街一处商铺，44.52平方米，房屋总价约159万元。吕先生称，该商铺由中粮集团旗下子公司卓远地产（成都）有限公司推出，“买的时候告知要与中粮集团旗下另一个公司签订委托管理协议。”

“其实当时每平米的价格已经超过3.5万元，高于市场价。之所以决定入手，主要有几方面的考虑。”吕先生说，一是他们相信中粮的品牌。二是悦街管理公司给出的回报也确实很诱人，签订的8年合同，合同收益从首年5%到第八年8%。

    悦街

2018年初，陈女士也入手了悦街的两处商铺，家里的亲朋好友也跟着入手了8处商铺。“我的商铺在一楼，位置较好，加起来超过100平，每平超过6万元，一年租金可以收3万多。”陈女士告诉记者，当时买商铺的时候，销售给他说，委托经营管理合同，一般都可以续约，也可以解约。

到了2023年10月，距离委托经营管理合同到期只剩2个月。陈女士等商铺业主开始和悦街管理公司谈续约的事情。“新的续约合同是一次签10年，前5年每年收益3.5%，后5年每年收益4%。”陈女士直言：收益降太多了！“而且当时为了买商铺，也是贷款了的，这样压力太大。”

和陈女士一样，不少业主也表示无法接受，想和悦街管理公司再谈谈，但没有达成一致意见，于是向悦街管理公司提出退还商铺的要求。

12月1日，悦街管理公司向陈女士发来邮件，里面提到：由于您与公司签署的《商铺委托经营合同》将于2023年12月31日到期且您与我公司就续签《委托经营管理合同》事宜未能达成一致意见，您持有的商铺自2024年1月1日起将不再由我公司代为委托经营，我公司将于2024年1月1日至2024年1月15日期间向您交还商铺。

    12月1日，悦街管理公司给业主发的邮件。受访者供图

令陈女士没想到的是，这件事竟还有变数。2023年12月29日，悦街管理公司发来一份通知书。上面提到：截至目前，已有超过占有悦街总面积的三分之二的业主与我司完成了委托经营管理合同续签。故依照法律规定，自2024年1月1日起我司有权继续对包括您所有的商铺在内的悦街进行统一经营管理。为此，请您在收到本函之日起7日内与我司办理《委托经营管理合同》的续签手续，在此之前我司将暂停向您支付经营收益款。

    12月1日，悦街管理公司给业主发的通知书

面对这个结果，陈女士等业主表示十分不理解。“我自己的商铺为什么不能收回！”“直接发通知单，没有尊重我们业主。”

商铺是虚拟产权？

业主去不动产登记中心调取档案资料

面对业主的质疑，悦街管理公司解释称：根据《民法典》301条，由于业主所持有的商铺没有空间上明确的指示，产权证上没有附图，无法单独供水供电，不能独立使用，是共有形式的格子铺、虚拟商铺。

“为此，我们专门去了成都市不动产登记中心调取了商铺的档案资料，在房管一局留底的经过业主和开发商签字盖章确认的平面图中，能够清楚地界定商铺所在的具体位置。”吕先生称，该图中明确标示了商铺的方向、面积及编号等信息。

    商铺业主去成都市不动产登记中心调取的商铺的档案资料 受访者供图

他认为，他们的商铺在产权上是分割的，且按照购房合同，每个铺面都通水、通电、有过道或出入口，能够独立使用，我们所持有的不动产单元，是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。“只是悦街受托经营期间，为了方便管理将相连的多个商铺打通联合经营而已，而并非不能进行分割的格子铺、虚拟商铺。因此我们并不认可悦街管理公司的解释。”

同时，吕先生表示，悦街管理公司仅是委托协议存续期间代业主对悦街商铺进行管理的受托经营管理的主体，无权对商铺的产权性质及共有方式进行解释和判定。“同时根据我们的了解，悦街管理公司目前与在营业商户的租赁合同普遍还有2年左右到期，业主现在收回商铺，悦街管理公司会对商户承担违约责任并面临赔偿。”

悦街管理公司回应：

商铺是虚拟商铺

有三分之二以上业主已同意

1月15日，记者来到成都大悦城悦街。悦街管理公司委托北京德恒（成都）律师事务所律师毛强代表公司回复记者，涉及悦街的商铺共290户，是虚拟商铺，也就是所谓的格子铺。

“格子铺的定义，是指在一个商场内将铺面分割成不同的区域，然后再出售给业主，再委托商业管理公司进行管理的一种经营模式。”毛强律师说，这种模式的好处在于，在商铺总价很高的情况下，将商铺分割成一小块一小块进行出售，会降低业主购置成本。同时，委托给运营公司管理，会增加商业运营的专业能力。“在2017年5月之前，成都很多商场都是采用的这种模式。”

    毛强律师展示的商铺户型图，称商铺的四周都是虚线，就是没有墙。受访者供图

“这些小铺面不具备单独通水、通电、通暖的条件，或者有过道、墙体等。”毛强律师给记者展示了一个商铺的户型图。“从这个图我们可以看到，商铺的四周都是虚线，虚线的意思就是没有墙，是位于中间位置的一个商铺，因此是没有独立经营的条件。”

“目前，我们悦街这边出租的商户面积从几百平到上千平，已经没有办法把哪一小块独立出来。”毛强律师说，这种情况下，如果要退，所有的业主都要退。如果要续约，就需要全部继续跟进。目前，已有231户业主签订了新的委托管理协议，超过了总数的三分之二。“因此我们依照大部分业主的意愿，进行整体的继续管理。”

当记者问到，合同里为什么没有明确是“虚拟商铺”，毛强律师回复称“虚拟商铺它是一个定义，不会在合同里专门写上。”

悦街管理公司续签小组工作人员邓女士告诉记者，从2023年10月开始，她们通过各种方式与商铺业主交谈过多次，已经签好的231户业主，所有的续约条件都是一模一样，“我们一直都在沟通，但还有部分业主就续签条件，希望有新的一些方案，与我们没有达成一致。”

武侯区簇锦街道社治办有关负责人告诉记者，“我们多次搭建平台，推动业主和管理公司进行沟通，还请了司法局等相关职能部门来现场。”

四川一上律师事务所合伙人林小明律师：

“虚拟产权”的说法无法成立

1月16日，四川一上律师事务所合伙人林小明律师告诉记者，从现有实际情况来看，悦街管理公司的说法没有事实和法律依据。

根据《民法典》的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”，在共有人没有其他约定的情况下，业主在签订商铺购买合同时明确了所购铺面所在具体位置，而作为实行登记主义的不动产，业主所购的商铺在不动产登记中心平面图同样明确界定了商铺及其具体位置，因此，业主所购商铺并非共同共有而是各自所有。

此外，所谓“虚拟产权”的说法无法成立，否则，开发商将陷入要么实施了合同诈骗行为，要么认同业主所购商铺具有独立产权的“囚徒困境”，无论哪种情况都无法否认业主对商铺的所有权。同时，就法律规定而言，所谓“虚拟商铺它是一个定义，不会在合同上专门写上”只能视为没有证据，在对簿公堂时不应也难以得到支持。

也就是说，业主跟管理公司还是得严格按照双方所签《委托经营管理合同》的约定履行自身义务，行使各自权利，根据合同约定以及法律规定来解约或者续约，而不能以共同共有的名义来限缩业主的权利。