云求助|碍于情分购房十年未过户被人抵押,六旬老人或将无家可归 律师建议:办理产权证明要积极主动

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封面新闻 2021-12-27 16:14 59345


封面新闻记者 伍雪梅 杜卓滨 伍勇 摄影报道

“一想到我姐姐到老了,还落得个无家可归的下场,我就睡不着。”12月25日,聊到法院“准予执行”的判决书,魏仁熙数度哽咽。

2010年,魏仁熙姐夫陆永明和姐姐魏秀琼从妹夫杨国雄手中,购买了一套位于四川省宜宾市叙州区观音镇的住房,碍于情分迟迟没有过户。2018年,魏秀琼等人因为过户问题,将杨国雄及其妻子陆润华告上法庭后才知道,早在2016年陆润华便将房子抵押给了银行,申请了170万元贷款。“如今姐夫去世了,房产证在银行手上,房子也不知道还能住几天。”魏仁熙告诉记者,当前他们就希望杨国雄夫妇能主动还清贷款,取出房产证,按流程完成过户。

12月25日下午及26日,记者多次致电杨国雄夫妇欲了解情况,电话无人接听。记者了解到,杨国雄夫妇多场庭审均缺席,魏秀琼与银行代理律师也表示联系不上该夫妇。

邻居房屋失火 整栋楼重建

十三万元从妹夫手中买下新房后十年未过户

房屋处于毛坯房状态。

从观音镇江西街路口向东走200米左右,就是江西街359号,其中三楼便是陆永明生前购买房屋,现由其妻魏秀琼和长子陆大彬居住。2011年魏秀琼夫妇搬进来至今,房子内部一直处于毛坯房状态,客厅的角落里堆积着20多袋河沙,厨房的地面铺满了碎砖头,整个大厅只有一盏灯,在冬季的午后,显得很昏暗。

“我们是2011年搬进新房的,之前的老房由于邻居家失火毁坏了,便由幺姑爷出钱在原址上重建。”陆大彬口中的幺姑爷便是杨国雄,陆永明的妹夫。双方约定新房修好后以130000元的价格卖给陆永明居住,并签订了一个简单的《房屋买卖协议》。

协议载明,该住房位于观音镇黄金街(现已改名为江西街)162号3楼,面积118平方米,该房屋总价经双方共同认定为13万元,购房时陆永明预付购房款9.5万元,余款在完工后再一次性付清,房屋权属所需要的费用按国家相关政策法规执行。并注明,该协议一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效应,双方签字生效。杨国雄在甲方签字处签名,陆永明在乙方签字处签名,但未落款签订时间。

2011年6月17号杨国雄给陆大彬打的收条。

2011年3月29日,房屋修建完毕,杨国雄申领房屋产权并办理产权证。一张签订日期为2011年6月17日的收条显示,陆永明将剩余购房款5万元支付给杨国雄。“协议是修房之前签订的,修好后杨国雄以过户手续费为由,涨价1.5万元,但并没有过户。”陆大彬告诉记者,交房后他们曾多次催促杨国雄办理过户,但杨国雄都没有办理,“杨国雄说交易五年后办理可以少缴税费,我们也不懂,想到是亲戚,也就没有过多逼着过户。”

陆大彬介绍,2015年1月,其父亲陆永明去世。同年,杨国雄因犯法入狱3年半,他们多次催促过户无果后便没再提及此事,直到发现房屋被抵押。

无意获悉房屋被抵押

法院认可购房行为但仍准予执行

魏秀琼夫妇购买的房子位于三楼。

由于迟迟不肯过户,陆大彬与魏秀琼于2019年委托魏仁熙将杨国雄夫妇告上法庭,在上诉过程中,他们通过叙州区房管局查询,才知道该房屋已被抵押。

“姐夫死后第二年,陆润华就私自把房子抵押给银行了。”魏仁熙告诉记者,2016年3月,杨国雄夫妇将该栋六层楼的房屋全部抵押给银行,贷款170万元,其中便包括了他姐姐所住的三楼。

双方签订的房屋买卖协议。

2019年,魏仁熙撤诉之后重新上诉,请求法院判决陆永明与杨国雄在2010年签订的房屋买卖协议合法有效。“因为房子已经被查封了,没法要求过户,而且银行查封时,杨国雄不承认这套房卖给了我姐。”魏仁熙说,最后法院认定陆永明生前与杨国雄签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示,协议内容不违反法律规定,且陆永明及其家人付清了房款并实际入住多年,所以该合同为有效合同,房屋买卖协议有效。陆永明死后,陆永明妻、子为合法继承人,所以该合同权利该由陆永明妻和子继受取得。

判决生效后,宜宾市叙州区人民法院于同年十一月下达执行裁定书,中止对该房屋的执行。

2021年,银行将魏秀琼、陆大彬和杨国雄、陆润华告上法庭。请求法院判决准予对该房屋的执行。

法院9月16日下达判决书准予执行。

2021年9月16日,宜宾市叙州区人民法院下达民事判决书,魏秀琼、陆大彬购房后至2016年3月,杨国雄夫妇将该栋六层楼的房屋全部抵押给银行前,长达五年的时间都没有将所购房屋过户,也未通过诉讼主张过户,却直至2019年才提起诉讼,怠于行使权利,存在过错。魏秀琼辩称杨国雄以五年后办理房屋过户登记可以少缴税费而未及时办理过户,也不能证明购房人没有过错;辩称买房后杨国雄曾经被判刑,却未提供证据证明,应承担举证不能的责任。所以魏秀琼、陆大彬作为执行案件的案外人提出的执行异议不能成立。

最终法院判决,准予执行该房屋。

2021年12月15日,在魏秀琼、陆大彬提起上诉后,宜宾市中级人民法院下达民事判决书,驳回上诉,维持原判。

老人求助

希望妹夫主动把钱还了,按流程过户

门上贴着法院判决书。

面对记者来访,69岁的魏秀琼说起这件事时多次抹泪。“我们是农村人,当时花了十几万买这个房子很不容易,到现在都没装修,要是真给我查封了,我上哪里去住呢?”

目前,陆大彬已经将法院判决书贴在门上,他说希望别人知道房子正在打官司,这样暂时就不会搬出去。

魏秀琼告诉记者,她现在最大的希望就是妹夫杨国雄能够尽快还清银行贷款,将房产证拿回来过户。如果不行,她要求杨国雄能够将买房的钱如数退还,并赔偿相应损失。

律师建议

办理产权证明要积极主动

四川丰宜律师事务所律师章洋溢看来,在陆永明与杨国雄的房屋买卖中,双方履行了买卖合同的主要义务,但双方并没有及时到房管部门办理产权过户登记的物权行为。因此,实际上没有产生房屋产权转移的法律效果。

四川戎星律师事务所主任律师曾其贵也认为,本案缘于当事人法律意识较为薄弱,对房产购买存在交钱、签合同便算完成的传统观念,不积极主动办理相关产权证明。就本案补救措施而言,购房者可以向售房者主张损失赔偿。

“这个案子其实也是当前诸多纠纷中的一个缩影。”曾其贵告诉记者,更有多套房者,甚至不采取积极有效措施控制所购房屋,这些都有法律上的风险,建议市民办理产权证明要积极主动。

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