四川新物业管理条例“十问十答”③丨“业委会不代表业主”,可怎样监督和罢免它?

川观新闻 2021-11-11 11:11 28020

川观新闻记者 张明海

我选出的业委会,突然发现不能代表我了——遇到这种情况,咋办?

监督?罢免?但是,现实中,却经常会出现监督和罢免业委会难、纠纷不断的情况。

新版《四川省物业管理条例》(以下简称《条例》),将于2022年5月1日起施行——在这部地方立法中,关于业委会的权责有什么新变化?

11月11日,在接受记者采访时,《条例》起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明表示,《条例》对业委会正确履职进行了明确的规定,在其承担的法律责任上加重了处罚力度,同时,对如何罢免业委会及业委会成员也首次进行程序上的明确。

“业委会不代表业主”

一系列的冲突并不鲜见

现实中,关于业委会与业主冲突的案例,并不鲜见。

——案例一:2015年8月8日,成都市成华区青龙场青龙乾院小区,一群年轻人前来接管小区物业管理 , 声称是小区业委会找来的新物业管理公司。业主表示,选用哪家物业公司应由业主大会决定,而小区多数业主对此事根本不知情。“事出突然”让业主难以接受,当天上午,业主自发签字,要求罢免业委会。

——案例二:2020年5月11日,眉山市阳光森林半岛小区小区业委会主任与业主发生冲突,导致一位女性业主轻微受伤。起因为,小区业委会在并没有向业主征求意见的前提下,伪造小区业主“同意使用”的签名,向房管部门申请动用69万元的小区维修基金,用于小区单元门更换和小区部分道路改造。小区业主请求罢免业委会,半年无果。

冲突层出不穷,原因在哪里?

现实中,一定程度上存在着业委会不履职、乱履职造成的小区管理混乱现象。“一些业委会成员不履职,甚至损害业主合法权益,个别成员重视个人私利,缺乏全局观念和服务意识,还有个别人员把业委会当成谋取私利的工具,甚至串通物业服务人侵害业主利益。”

针对业委会不作为乱作为

第“三十八条”有这些明确规定

业委会不作为、乱作为,《条例》有什么相关规定?

省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示,《条例》规定了业委会及其成员不得有下列行为:

——挪用、侵占业主共有财产;

——抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用;

——索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益;

——明示、暗示物业服务人减免物业费;

——泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

——转移、隐匿、篡改、毁弃或者、拖延提供物业管理有关文件、资料;

——擅自使用业主大会、业主委员会印章;

——拒不执行业主共同决定的事项;

——违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示,“有前款行为的,业主、利害关系人有权向有关部门举报,有关部门应当依法处理。”

法律责任也非常明确:业委会成员违法上述“第三十八条”相关规定之一,“由物业所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门给予警告,可处五千元以上二万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。

首次明确罢免实施程序

业委会与成员均可进行罢免

为什么在现实操作中,罢免业委会很困难?

“这是因为,在以前的国家和省级物业管理条例中,只有罢免业委会成员的内容,没有罢免整个业委会的条款,这让街道和社区无法可依。”伍三明表示,新修订的《条例》做出重大调整,分两种情形:一种是可以罢免业委会部分成员,一种是也可以罢免业委会全体成员。

——对于业委会成员的罢免。《条例》第四十一条明确:“经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名,可以向业主委员会提出罢免业主委员会部分成员的书面建议,业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。”

——对业委会全体的罢免。《条例》明确:“业主可以依照前款规定,向街道办事处(乡镇人民政府)提出罢免业主委员会全体成员的书面建议,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会会议进行表决。”

同时,对于罢免程序,也特别进行了明确,让操作性更强。

“原条例只有对业委会成员罢免的情形做相应规定,没有对罢免的具体程序做相应规规定。”  起草组专家认为,这是《条例》对罢免问题作出的重大调整。

比如,在对业委会成员的罢免程序上,《条例》进一步明确:“业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。业主委员会未按时提请业主大会表决的,提出罢免建议的业主可以请求街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召开业主大会会议;逾期未召开的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。”

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