物业观察|更换物业、费用调整、制定管理规约，这些都由业主说了算！

为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，构建共建共治共享的基层社会治理体系。日前（10月9日），由四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议修订通过，《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2022年5月1日起施行。

《条例》并明确提出，制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务人、物业费调整等14项事项由将业主共同决定，今后将不再是物业服务人的“一言堂”，而更多由业主共同“管理”小区。

更换物业、选举业主委员、物业费调整，

今后都由业主说了算！

物业服务人可以自行调整物业费吗？物业服务人不称职，业主能否对其进行解聘？是否应当使用建筑物及其附属设施的维修资金？对此，《条例》明确了14项由业主共同决定的事项，进一步凸显了业主自治的主动权。

这14项事项为：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4、选聘和解聘物业服务人；

5、使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

9、在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；

10、物业服务区域划分与调整；

11、实施自行管理；

12、物业费调整；

13、设立业主代表大会以及确定其职责；

14、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

同时，《条例》提出，在决定每个事项前，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，筹集维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其余事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会如何召开？

应向所在地街道办事处提出书面报告

业主大会对关系到整体业主利益的事情进行决议，是本物业管理区域民主议事的最高权力机构，拥有对本物业管理区域公共事务的最高议事权和最高决策权。

业主委员会（以下简称业委会）是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。

那么如何才能召开首次业主大会呢？

《条例》明确，街道办事处（乡镇人民政府）应组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届。符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：

1、交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

2、首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；

3、前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。

建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告，并在物业服务区域内公告。建设单位未按时书面报告设立业主大会的，同一物业服务区域内二十名以上业主联名可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请，并提供业主身份证明材料。

《条例》还明确，首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议的，县（市、区）人民政府可以给予补助。

共有部分收益该归谁？

设立业主共有资金账户进行管理

《条例》提出，利用共有部分开展经营活动，经业主共同决定，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有部分收益应当及时转入该账户。共有资金账户由业主委员会管理。

《条例》明确，物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况，且每半年至少公示一次。

泄露业主信息、抬高维修费

物业服务人的这些行为被禁止

关于物业服务人的规定，《条例》也作出了规定。明确规定，一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务。且物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业服务区域显著位置公示。

1、物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；

2、供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

3、业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

同时，《条例》还明确，物业服务人不得违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准；不得擅自利用业主共有部分开展经营活动；不得挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益；不得抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；不得泄露业主信息；不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；不得采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费；不得与业主委员会成员串通，损害业主利益等。

此外，建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年。合同期限自首套房交付之日起计算，与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业费按照约定承担；已交付业主的物业未达到该物业买卖合同约定的交付条件，整改期间的物业费由建设单位承担。

封面新闻记者 韩钦清 曹铭轩