行业观察 | 22城集中供地首秀收官：规则愈加细化，土拍热度不一

6月29日，武汉首批集中土拍在经历3天的激烈角逐后落下帷幕。至此，全国22城历时2个多月的首批土地集中供应正式收官。

为积极贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”调控部署，国家自然资源部在今年2月确定全国22个重点城市实施“两集中”（集中供应、集中出让）供地政策。随着首批集中供地正式结束，22城的土拍数据也一一出炉。

土拍规则从严，稳定地价作用显著

此次两集中供地城市在土拍规则方面特点突出，限地价、触顶摇号、杜绝马甲、高溢价对应付款要求、产业引入要求等方式，对溢价率控制均起到一定抑制作用。

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其中，限地价是标配，据贝壳研究院数据显示，所有出让住宅用地中71%设定了土地价格上限，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配更是多数城市的选择，以达到控制土地溢价率、控制房价、加大租赁房供给的目的。

为了达到“稳地价、稳房价、稳预期”的效果，成都还限制了同踩“三道红线”和严重失信房企的入场竞拍资格。

在拍卖场上，房企利用多个“马甲”来提高中签率的现象屡见不鲜。为了防止恶性竞争，在首次集中供地中，合肥、福州、上海、无锡等城市发布公告，杜绝房企多“马甲”参与竞拍。

此次集中供地苏州、上海实施一次性报价，此创新性拍地规则能有效控制溢价率，达到稳地价效果。且由于进入一次性报价后不是价高者得，因此对房企的地块测算能力尤为考验，同时有效实现公平竞争，避免土地成交过于集中在个别房企。

北京土拍规则极为复杂，诸如竞拍公租房面积或者是政府持有商品房产权份额，并在这个基础上竞报高标准建设方案，同时要求开发商承诺未来销售价格。

城市热度分化，呈现“冰火”两重天

在集中供地的2个多月时间里，不同城市之间的土拍呈现“冰火两重天”：热闹如杭州、重庆、深圳等城市，土地平均溢价率均超过30%，杭州、北京土地出让金也超过了千亿；冷静如长春、青岛，长春38宗土地中有32宗以底价成交，青岛首批集中供地土地平均溢价率约2%。

分化还出现在同一城市不同位置的地块上，地理位置较偏、周边配套资源匮乏的地块遭遇终止交易或流拍，优质地块则被房企突破限价、高自持比例、高配建面积竞得。

例如长沙，成功出让的33宗地块中，有19宗以底价成交，比例达到58%，但也有9宗地块熔断摇号成交，其中天心区南湖新城048号商住地，10家开发商经过51轮竞价，熔断楼面价达14157元/平方米，最后被绿城摇号摘得。

房企抱团作战，联合拿地趋势明显

从本次集中拍卖的整体数据不难看出，国企央企、头部房企依然是拿地主力，这类企业在资金实力、融资、渠道等都更具优势。相应的，资金实力和地缘性较弱的中小房企或外来房企，拿地愈难。

为分摊成本、规避开发风险，房企抱团的趋势明显，以联合体方式“拼单”拿地。

封面新闻记者统计，22个城市中，除沈阳、长沙、合肥外，其余城市均有房企联合体拿地的情况。据了解，在北京的首轮集中土拍，共54家企业参与，其中有37个联合体，其中金地+华润+保利的“铁三角”组合，联合报名了30宗地里的21宗地。最终，北京成交地块中，被房企联合体拿下的地块占比高达47%。

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结语

“双集中”是中央调控房地产市场的一次全新尝试，对于房企而言则是一场新的考验。严格的土地出让条件，有限的盈利空间，无不对房企的融资能力、产品力、租赁住房和商业的运营能力等提出更高的要求。

稳定的地价、可预估的成品房价格以及集中供地带来的项目集中上市推售，对购房者而言，买房将有更多选择空间。成都双集中供地期间，官方先后发布两个文件，对新建商品住宅的品质和装修都有约束，一定程度上实现“限价不降质”，减少购房者的顾虑和担忧。

业内人士预测，后期二三批次供地中，热点城市很可能还会再升级土拍规则，或将采取增加初始配建、控制竞配建幅度等措施来控制土拍热度，减轻地价变动对房价上涨的推力。

封面新闻记者 黄益辉  实习生 李倩 陈可歆