以旧换新！四川达州首个危旧房原址重建小区完成选房

封面新闻记者 曾业

几天前，四川达州店子梁二小区改造项目完成首期选房，147户居民共认购201套新房。这是达州市首个“以旧换新”助力城市更新的危旧房原址重建项目，标志着达州破解中心城区老旧小区改造难题、提升城市宜居品质的探索已结出硕果。

老旧小区改造，事关城市高质量发展。2023年9月，达州市启动中心城区危旧房改造三年攻坚行动，计划实施32个危旧房改造项目。截至目前，全市已启动28个项目，累计将惠及2.6万户居民，现已探索形成了“以旧换新”城市更新经验。

达川区危旧房改造点位分布示意图。曾业 摄

破解难题：

危旧房改造的“达州方案”

达州市作为川东北地区重要城市，随着城市化进程加快，中心城区危旧房问题日益凸显。

据达州市住建局统计，截至2023年，达州中心城区现存危旧房屋10360套，建筑面积159万平方米，其中不乏建成年代久远的预制结构建筑和C、D级危房。这些房屋安全隐患突出，与周边现代化城市风貌格格不入，群众改造意愿强烈。

为系统解决这一难题，2023年9月，达州市在全省率先启动危旧房改造三年攻坚行动，创新推出“以旧换新”模式。该模式核心在于“政府主导、居民自愿、市场补位”，通过原址或就近重建、异地新建等方式，将危旧房拆除重建，居民以低成本置换新房。具体操作中，居民仅需支付建安直接费的30%，超出原面积部分按梯度价格购买（远低于市面价格），政府无偿划拨用地并统筹配套设施建设。

所谓“建安直接费”，是指房屋的建设成本和水电气通信等必备设施的安装成本。“土地划拨费、配套设施建设及相关税费等，都不需居民支出。”达川区住建局副局长舒建川说，这套模式的核心是，居民仅需支付较低成本，即可得到新房。

店子梁社区二小区原貌。（受访者供图）

店子梁二小区作为试点项目，原来是20世纪80年代的无序自建小区，17亩土地上分布着64栋低矮预制房，因年久失修成为“忧居”。经过一年多时间努力，这个“城中村”变成了两栋住宅楼和一栋商业综合体组成的现代新小区。改造后，该小区新建2栋电梯住宅楼，配套商业楼、绿化带、老年活动中心、地下车库等设施，容积率3.73，户型涵盖80至120平方米，满足了居民多样化需求。

低成本的新房，该小区几乎全部居民置换新房都超出了老房子合法产权面积。“新建的A、B两栋新楼，总计新建住房214套，147户居民认购了201套。”三里坪街道办副主任潘永红介绍，目前，两栋新楼主体早已完工，正进行相关安装等收尾工作，选房完成后将陆续启动接房交房。

三里坪街道仰天湾片区居民张家政，现场参观新房后表示：“店子梁二小区改造项目的成功，增强了我们改造老房的信心，回去之后，我会动员左邻右舍大力支持七里街危旧房改造工作，期待我们也能早点住上好房子。”

店子梁社区二小区危旧房改造项目现场。（封面新闻资料图）

创新机制：

多元筹资带动群众参与共建

“以旧换新”模式的成功，离不开资金筹集的多元共担与群众参与家园共建的创新机制。

作为全省首个原址重建的危旧房改造项目，店子梁二小区采取了“以旧换新”方案，自2023年11月正式启动建设，历经一年多时间，顺利完成B栋住宅楼和商业楼建设并交付。在达州中心城区危旧房改造三年攻坚行动中，达川区共排查出危旧房屋186栋，总建筑面积31.31万平方米，涉及群众2万余人，主要分布在4大片区和5个零星点位，共实施9个项目。

已竣工交房的店子梁小区新房。（图据达川发布）

7月9日，店子梁二小区选房当天，达州市达川区委书记倪欣现场调研，详细询问大家对新房的满意度。到场群众赞不绝口，纷纷表示房子户型设计合理，采光充足，通风良好，质量也不错。倪欣叮嘱相关职能部门，要认真总结店子梁二小区危旧房改造的成功经验，为城市更新和危旧房改造工作提供更多借鉴。

在资金筹集方面，店子梁二小区采取了“政府支持+市场补位+居民自筹”的多元筹资体系。该项目总投资1.8亿元，通过金融机构绿色通道授信1.2亿元，剩余资金由政府补助、居民出资及国企投资等多渠道解决。

封面新闻记者注意到，在达州市中心城区危旧房改造三年攻坚行动中，这一成功模式已被复制推广。达州市财政局的公开数据显示，2024年全市累计筹集老旧小区改造资金8.5亿元，支持改造571个小区，惠及6万余户。此外，达州对改造项目减免各类行政收费，引导水电气企业优惠拆装，压缩成本。全市通过“以旧换新”模式累计投入资金超50亿元，撬动社会资本近30亿元，破解了“钱从哪里来”的难题。

居民抽签选新房。陈小平 摄

多元筹资带动群众参与家园共建，改造全过程透明、公开。达州市达川区的三里坪街道办全程参与店子梁二小区的房屋分配，政府工作人员通过随机抽号确定选房顺序，公证监督确保公平；同时组织成立7人居民自管委员会，参与户型设计、质量监管等决策。居民周俊介绍：“从户型到绿化，都是我们自己商量定的”。

紧盯目标：

确保按期完成所有示范项目

2023年9月，店子梁社区二小区在全省率先采用“以旧换新”模式进行危旧房改造，按照“居民自筹、政府支持、合理补助”原则，对产权人改造意愿强烈、具备改造条件的危旧房采取“原址重建以旧换新”方式实施。当地政府向居民宣讲危旧房改造政策、征集居民意见、设计改造方案，仅用10天时间就完成“以旧换新委托改造协议”签约，顺利完成旧房腾空和拆除、场地平整。

领到新房钥匙的业主填写房屋信息。陈小平 摄

从“要我改”到“我要改”，从破败危房到现代电梯楼，店子梁二小区危旧房改造项目的成功，不仅是147户家庭的新起点，更是达州城市更新的缩影。

社区已规划好后续服务，让居民搬进来就能感受到“家”的温暖。三里坪街道店子梁社区党委书记、居委会主任陈宪德表示，接下来，社区将帮助居民完成相关手续，并跟进物业服务对接，完善养老、便民等配套服务，把店子梁二小区打造成“老家达县·宜美达川”的一个展示窗口。

面对中心城区众多建筑密度高、人口密度大，无法就地拆改的老旧片区，达州通过探索“以旧换新”模式，由政府协调、盘活中心城区闲置优质安置房源，评估旧房后折价置换，辅以精准的财政补贴、税费减免等组合政策，为“三年攻坚行动”按下“加速键”。

达州市计划实施的32个示范项目中，有16个采用了“以旧换新”模式，这些项目当前都在按照既定目标加快推进。2025年，达州计划新启动10个“以旧换新”项目，逐步将相关工作推向纵深，确保2026年7月底前按期完成所有示范项目。