成都迈进“2000万人口俱乐部”，对房地产来说，意味着什么？│封面天天见·行业观察

选择了一座城市，就选择了怎样的生活方式，而更加宜居宜业城市环境，也成为大家首要考虑的条件。

近日，在第七次人口普查中，成都市的常住人口突破2000万大关，达到2093.78万人。这意味着，成都已跻身“2000万人口城市俱乐部”。也意味着，10年间，成都人口增长了约582万人之多。

增量、总量、增速、质量……成都的强吸引力使得人如活水，源源流入，始终未曾放缓。常住人口超过2000万，对成都房产市场的未来发展意味着什么？

研判房地产市场有一条准则：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

公开资料显示，近几年来成都市常住人口一直呈现快速增长趋势，有人预测或不用等到规划的2035年，2030年便将突破2300万。新流入人口源源不断，自然住房也有着持续不断的增长需求，但人口变化的最新趋势，包括家庭小型化和老龄化程度加深等特点也将对未来楼市产生深远影响。

第七次人口普查数据显示，全国户均人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人，成都全市共有家庭户7419822户，平均每个家庭户的人口为2.49人，比2010年减少0.22人。而家庭裂变和家庭小型化催生新的购房需求。天风证券分析称，以目前中国家庭户数测算，户均人口每下降0.1人，有望平均新增2000万套住房租购需求。

从购房端来看，随着城镇化率达70%的大城市消费者进入“换房改善”阶段，在改善住房驱动下，消费者对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅的需求越来越大，物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场也将迎来发展机遇期。

从房企端来看，城市更新在城镇化率达70%的大城市中具有较大发展空间。贝壳研究院数据显示，预计到2030年，城市更新和住房改造规模达7亿平方米，预计投资5600亿元，按更新后平均净收益率预计10%计算，合计约560亿元的规模。

城乡人口数据影响房地产的业务定位，人口流向则关乎房地产的布局方向。第七次人口普查数据显示，我国人户分离人口近4.93亿人，与第六次人口普查相比，增加2.31亿人，增长88.52%。

从人口的省内流动来看，市辖区内人户分离人口1.17亿人，增长192.66%，远高于88.52%的整体人户分离增速。而从人口流动的具体数量看，省内流动人口2.51亿人，占总流动人口的67%，高于跨省流动。天风证券分析认为，非一线核心城市，比如省会及计划单列市逐渐成为人口流动的重要方向，二线城市的房地产开发空间或许更优。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，从人口流向看，二线核心城市如郑州、西安、成都、武汉、长沙、重庆等城市人口净流入速度大于一线核心城市，都市圈内部周边三四线城市人口流入速度大于中心城市。未来西安、成都、武汉等重点二线省会城市及城市群内周边三四线城市，城镇化率将进一步提升，房地产市场具有较大发展空间。

许小乐也指出，流动人口中，有一定比例的年轻群体，这部分人群随着平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将逐步安排子女和父母随迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。另外，发展租赁住房业务，健全城镇住房保障体系也是解决大量流动人口居住问题的题中之义。

另一方面，人口老龄化也增加了市场对改善大户型的需求。第七次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口占比18.7%，较2010年上升5.44%，人口老龄化程度进一步加深。由此可见，未来成都对于养老住房的需求将会逐步攀升，目前已有不少房企正在积极布局。

封面新闻记者 韩钦清