聚焦成都首次集中供地③：从五大城市拿地逻辑看成都土拍 | 封面天天见·行业观察

4月26-27日，广州共推出48宗地，成交42宗；成交面积5375亩，成交总建面799万㎡，成交总价约906亿；最高成交楼面价28787元/㎡，平均楼面价11337元/㎡；最高溢价率45%，平均溢价率12%。

广州是继长春之后第二个进行集中拍地的城市。

是首批供地比例最高的城市，占全年62%；22城中仅7个城市首轮供地占比超过30%，供应节奏整体偏缓。

目前成交总建面最高的城市，799万方；13城中目前有3个城市成交总建面超过700万方，从高到低依次为广州、杭州、南京。

房企参与热情高，超60家房企报名，出现了典型的“马甲效应”。据悉，有房企准备了30多个“马甲”参战，黄埔科学城地块报名企业（含“马甲”）更超过300组。

拿地房企以国企央企占主要，最大赢家是广州本土房企越秀，以130多亿拿下6宗约1549亩地；联合拿地趋势凸显，如越秀+中铁建，招商+弘阳、融创+厦门国贸等共7宗。

4月28-29日，重庆共推出46宗地，全部成交；成交面积6399亩，成交总建面695万㎡，成交总价约635亿；最高成交楼面价15711元/㎡，平均楼面价9133元/㎡；最高溢价率130%，溢价率43%。

重庆是全国第三个进行集中拍地的城市，22城中整个西部仅有成都、重庆两城，重庆土拍时间早且与成都地缘性强，具有一定参考性。

重庆是22城中唯一一个未设置地价上限的城市；其余城市土拍规多有多重限制，大部分城市都采取了双重限价。

是成交面积最高的城市，6399亩；其余城市成交面积多在4000亩以下。

竞拍高热，是目前整体名义溢价率最高的城市，43%：本次集中土拍，重庆最高楼面价4度刷新，目前最高为保利168亩地块15711元/㎡；招商280亩地块溢价率达130%，是集中拍地以来最高；重庆整体43%的名义溢价率也是目前最高，其次是深圳和厦门，约30%。

30余家房企参拍，头部房企、大型房企拿地强势，深耕重庆的融创（8宗）和龙湖（5宗）是赢家；联合拿地也有明显趋势，甚至有4块地三家一起拿。

5月7-8日，杭州共推出57宗地，全部成交；成交面积4533亩，成交总建面757万㎡，成交总价约1178亿；最高成交楼面价44938元/㎡，平均楼面价15560元/㎡；最高溢价率30%，平均溢价率25%。

杭州是土地出让金收入最高的城市，约1178亿；13城中揽金千亿的还有北京，其次为900亿级的南京、广州，其它城市多在100-300亿之间。

不同于重庆，杭州有竞自持+清水限价+装修限价等严苛的土拍规则，但整体热度也较高：超七成地块拍抵限价转竞自持，最高自持比例约40％，刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。

多宗地竞争激烈，引发业内高度关注：如融信+滨江竞得的金融城地块，成交楼面价44938元/㎡+17%自持，带装修限价67500元/㎡；建发祥符地块，49.6%的商业及公租房+38%的住宅自持；诞生了杭州第六宗百亿地块，华润竞得的未来科技城商地以111亿元总价位列杭州百亿地块TOP3。

本次土拍融信成为了最大“赢家”，拿地7宗；整体看，杭派本土房企大有所获，滨江拿地5宗（有4宗为与融信联合拿下），宋都拿地5宗，还有杭州星耀控股、金瀚控股等企业；融创拿地4宗。

5月10-11日，北京共推出30宗地，全部成交；成交面积2535亩，成交总建面345万㎡，总价约1110亿；最高成交楼面价68961元/㎡，平均楼面价32165元/㎡；最高溢价率25%，平均溢价率7%。

13城里北京土地出让金总价、平均楼面价均第二；总揽地金额仅略低于杭州，均位列千亿档；平均楼面价低于厦门的35868元/㎡。

北京土拍规则极为复杂，诸如竞拍公租房面积或者是政府持有商品房产权份额，并在这个基础上竞报高标准建设方案，同时开发商承诺未来销售价格，名义溢价率不高，但竞争激烈。

据悉，北京集中供地吸引了243组房企及联合体的马甲参拍，数家企业均报名了十余宗地，7成以上土地触及地价上限。

“高标准”是北京土拍市场的另一关键词。本批次供地中，28块地出让条件包括竞“高标准”，即地块拍抵限价后需竞买人提交高标准商品住宅建设方案并最终评选优胜方案而得出，最终有10宗地进入“高标准”方案投报环节。

北京土拍联合拿地的特点也相当明显，其中深圳房企卓越集团成为最大赢家，斩获4宗地；中海、万科、绿城、龙湖等房企暂未暂获，但有望依靠竞高标准住宅方案捡漏。

济南是本次筛选的五大城市案例中的唯一一个二线城市，不同于其他，济南首批集中供地采用的是挂牌形式，分五批次挂牌进行。

5月24日，济南首批 “两集中”最新落幕，共出让114宗地块，总出让面积342.7万㎡，其中包括73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商务金融用地、5宗商服用地、2宗旅馆用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗仓储用地。全部地块起始总价276亿元，最高起始楼面价10493元/㎡。

最终，上述地块6宗流拍，30宗溢价成交，78宗底价成交，底价成交占比68%，总成交价282亿元，整体溢价率为2%。溢价地块均未达到14400元/㎡的最高限价，无地块进入竞政府储备性住房面积环节。

作为北方二线城市，相较22城中一线、新一线城市的高热状态，济南土地市场热度一般，但部分优势区位的地块仍受到多家企业关注，溢价率超过50%，也吸引了包括瑞马集团、伟光汇通、东营海通等企业的新进驻。

已拍卖的14城里，济南整体溢价率最低；此外，青岛为2.9%，长春为3%，均为二线城市；同属二线的沈阳、无锡溢价率约10%。

结合已完成首轮集中土拍重点城市的表现及上述五大城市案例，我们能看到以下4个主要特征：

其一，从区域来看，围绕价值竞争，核心城市的核心区域仍是高热的聚焦点。城市间，如重庆、厦门的热与济南、青岛的冷；同城内，主城与郊区板块的冷热分化。

回归成都，作为本次集中供地的22城中西部唯二的城市代表，站位新一线城市之首的成都，吸附力及潜力历来较强劲，房企拿地意愿强烈，本次首轮供地不排除迎来新房企入驻的可能性。细化到区域，成都本次供地中心城区占绝对主力，五城区、天府新区等不少热点区域均有供地，远郊仅青白江、新津，整体竞争势必不小。“天府新区都要去”，谈及成都首轮供地的参拍计划，某地产人如是告诉记者。

其二，从拿地企业看，得益于资金实力、融资、渠道等优势加持，国企央企、头部房企依旧是拿地主力，同时本土大型房企或深耕当地的房企存在一定拿地优势；相应的，资金实力、地缘性较弱的中小房企或外来房企，拿地愈难。

在所有房企中，融创最为典型，全国拿地约30宗，重仓杭州、天津、重庆、北京、广州、无锡等多个城市，意向强烈。业内人士表示，成都作为融创的重要布局城市，或也是本次成都集中拍地的重要参与角色。

其三，集中供地背景下，联合拿地趋势增强。14城中，国企间组合、民企间组合、民企+国企央企等各式组合均有出现，这样做可分散拿地成本及开发风险。

回顾近两年的成都土拍市场，联合拿地趋势已相当明显，若未来持续集中供应，预计包括成都在内的22城联合拿地趋势将继续增强。

其四，从规则来看，作为抑房价、抑地价的新举措，首轮集中拍地尽管有“双限价”、“高标准”、竞配建等门槛，但仍有个别城市土拍热度居高，广州、北京等城甚至出现了“多马甲”拍地现象。为更好将“三稳”落到实处，5月20日上海发布的公告已增加了部分“补丁”——最高溢价率限定10%，规范“同一申请人”概念。

业内人士预测，后期二三批次供地中，热点城市很可能还会再升级土拍规则，采取增加初始配建、控制竞配建幅度、禁“马甲”等措施来控制土拍热度，减轻地价变动对房价上涨的推力。

成都2021年首批次集中供地信息（图片来源：中原地产）

封面新闻记者 毛茂沙

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