“成渝楼市见闻”专题②：南拓VS北进，三组关键词里的成渝城市开发“玄学” |封面天天见·行业观察

从2006年国家提出建设“成渝经济区”，2016年的“成渝城市群”，到2020年的“成渝地区双城经济圈”，再到2021年成渝“第四极”......晋升至国家战略高度的成渝一体化发展，双城融合纵深发展，全面开花。

与此同时，伴随成都、西安等新一线城市限购等楼市调控的收紧，目前为价格洼地且不限购的重庆，愈加受到成都及全国置业者的关注。铭腾机构数据显示，3月重庆楼市迎来小阳春且外来客群比例增大。

与成都相比，重庆城市开发有何不同？楼市有何特征？外溢需求之下，重庆是否值得买入？又该如何买？值日起，跟随封叔“成渝楼市见闻”专栏，一步步揭开这座“雾都”面纱。

5月18日，成都经济区环线高速公路（简称“三绕”）释放最新消息，其北段德都高速将于今年9月底通车，届时成都“三绕”将全线建成，串联起成都经济区14个区（市）县，实现“一小时城市生活圈”。

一环、二环、三环，一绕、二绕、三绕，站位平原地带的成都，城市发展模式是典型的“同心圆模式”，路网结构围绕天府广场为中心呈“圆环加放射线”不断延伸，各环线与各支线交汇，串联起锦官城的崛起。

△成都环线发展路径示意

不同于成都，重庆是一座多中心、多组团、多板块的城市。众所周知，山城重庆，两江交汇，山多地少，地势复杂，城市发展模式是“多中心模式”，整体的城市风格多以现代高楼为主，高大且密集。

因此，在重庆各区均有自己的中心商圈，如渝中区解放碑，江北区观音桥，南边的南坪商圈，西边文化教育区的沙坪坝商圈，工业老区九龙坡的杨家坪商圈……被称为重庆老牌五大商圈。

△重庆老牌五大商圈示意

随着城市化的推进，早期主城开发趋于饱和，城市急需开辟新战场，新的城市发展旋律逐步奏响。

从时间点来看，国内大多数城市主发展方向的初次确立基本都在上世纪末本世纪初，成渝两城亦然。不同的是，成都选择了南拓，重庆则一路向北，地形是其中重要影响原因之一。

近20年来，成都向南，以天府大道为轴线牵引，梓州大道、剑南大道东西并驾齐驱，一路纵深发展勾绘出如今的国际城南版图，这里有高新南金融城的灯火璀璨，有国家级天府新区的青云腾飞，有秦皇寺中央商务区的天府新中心……

而重庆，则反向行之。在重庆宏大的北区蓝图里，有2001年成立的北部新区，有2010年确立的国家级两江新区，有首批国家临空经济示范区的渝北区……如今，北区的房地产开发体量、建筑规模、交房面积、交易数量，稳居重庆前列，热度与成都南如出一辙。据贝壳研究院公布的《2020重庆市场年报》，TOP10板块里北区占6个；而在重庆最新发布的2021年供地计划中，北区占比达42%。

△成都向南发展路径示意

△重庆向北发展路径示意

分析两城的具体开发路径，能发现一个有趣的“三次拓展”结论，大致可以这样做类比：

2000年初，观音桥-新牌坊拉开重庆首次向北序幕，这犹如成都金融城时代；

来到2004年，第二次向北聚焦至金开大道，十年发展沿线强势崛起，照母山完成洼地到一房难求的蜕变，这和成都软件园-大源十分相似；

2014年之后，立足国家级新区两江新区版图核心，坐拥园博园、城市中央公园、国博中心、仙桃国际大数据谷等大量高端商务、政务、产业配套的中央公园、悦来及礼嘉名企抢滩、急速扩展。这好比成都天府新区秦皇寺中央商务区：站位天府新中心，坐拥天府中央公园，倚靠西博城，周边还有科学城、兴隆湖、鹿溪河等产业、商务、政务等高端城市要素的汇集。

交通越来越堵，市民对环境质量的抱怨越来越多，资源对产业发展的制约越来越大……伴随越来越严重的“大城市病“，双城原本的地理格局逐步成为束缚，单一轴线发展急需突破。

2016年，国务院批复同意《成渝城市群发展规划》，明确指出成渝两城以点连轴推动相向发展，共建世界级成渝城市群的发展方向。实际上，西部大开发、长江经济带、一带一路……作为中国西部的核心城市，成渝双城在国家战略层面一直扮演重要角色，双城必须合力才能发挥其真正的城市群效用，成渝一体化发展自此而来。

近年来，伴随成渝一体化发展的逐步深化，双城融合纵深发展。今年2月，成渝正式晋升至“第四极”。新时代新阶段下，成都向东、重庆向西，“双中心”相向发展成为必走棋，呼声渐长。

△成渝双城经济圈发展路径示意

成渝共唱“双城记”，历久弥新，不少举措已经开始“共振”。

如成都“东进”，自2017年提出以来一直在快速推进中。城市版图上，全面突破龙泉山脉，设立东部新区，打造淮州新城、简州新城、空港新城，代管简阳市；交通上，布局城市东轴线、天府国际机场、18号线在内的5条地铁线；产业上，布局汽车、智能制造、电子商务、物流商贸等集群；川东发展，内江新设立国家级高新区，升级隆昌县……东进”让成都由原来的“两山夹一城”转变为“一山连两翼”，推动成渝相向发展。

△成都“东进”区域轨道交通规划示意

重庆也不落后。交通上，沙坪坝站回归、开通重庆西站，谋划重庆第二机场和国际货运机场，1、5、15等多地铁线的联动；新城区建设上，提出建设科学城，构建“一圈三园”，形成西部“智能谷”；老城改造，重点加码西区的沙坪坝和九龙坡；西边布局永川、荣昌等4个高新区，推动渝西区县融合发展方面……重庆西区已成为成渝城市群的桥头堡。

△重庆轨道交通第四期规划示意图

回归楼市与置业，显而易见，从上述三组关键词能看到：

最早期的重庆城市开发，上世纪80年代起的近20年初代商品房开发，造就了城市中心商圈的兴盛，开发范围主要集中在主城；

第二次开发，进入21世纪的头20年，主旋律为北区，带动了整个北区的兴盛；

如今新时代的第三次开发，受于中国向西、成渝一体化等国家战略，更多转移至西区。

不过，目前而言，与成都城南及“东进”区域现状相似，重庆向西虽潜力巨大，但主城以外的“西”尚处开发初期，目前主要是兴基建及产业转移，未真正进入集中的房地产开发状态，后续成熟需要时日；目前重庆房地产开发的重点还是在北区，伴随重庆向西的逐步深入及西区基建产业的逐步成熟，重庆楼市开发会逐步向西区转移，置业机会也会更多。

封面新闻记者  毛茂沙