“成渝楼市见闻”①：双城驱动下的“洼地”重庆，真的香吗？|封面天天见·行业观察

从2006年国家提出建设“成渝经济区”，2016年的“成渝城市群”，到2020年的“成渝地区双城经济圈”，再到2021年成渝“第四极”......晋升至国家战略高度的成渝一体化发展，双城融合纵深发展，全面开花。

与此同时，伴随成都、西安等新一线城市限购等楼市调控的收紧，目前为价格洼地且不限购的重庆，愈加受到成都及全国置业者的关注。铭腾机构数据显示，3月重庆楼市迎来小阳春且外来客群比例增大。

重庆楼市有何特征？外溢需求之下，重庆是否值得买入？又该如何买？值日起，跟随封叔“成渝楼市见闻”专栏，一步步揭开这座“雾都”面纱。

特征1：

现代化都市表征下的“真香”价格洼地

同源巴蜀大地，同频国际赛道，论城市能级、产业规模、商业氛围，重庆与成都两大极核城市旗鼓相当。但在重庆现代化都市表征之下，潜藏的却是一个“真香”的价格洼地。

据安居客数据，3月成都（12中心城区+远郊2区）平均房价19864元/㎡，其中锦江区、青羊区列3w梯队，高新区、天府新区等其余五区保持2w+，主城主力户型140-180㎡，新盘门槛基本在300万起步。

而据铭腾机构数据，最近一周重庆主城区商品房均价12647元/㎡，多年来主力成交户型始终在80-100㎡，这与成都高房价、大户型的购房门槛形成强烈反差。

△来源安居客数据

特征2：

新一线城市序列中唯一不限购的城市

另一大反差还在于，重庆是新一线城市序列中唯一不限购的城市。“房住不炒”大背景下，近年来各城市楼市调控不断升级。进入2021年，调控再次首紧，住建部已赴深圳、上海、成都、西安等地调研督导约谈了13个城市。

纵观重庆周边，继3月23日成都调控升级，3月30日晚间，西安也出台调控新政，严格限购和二手住房成交指导价外，更规定限购区域内新房及二手房5年限售。而重庆，目前购房仍不不限购，显得独树一帜。

限购之下，面对调控政策及置业成本增加导致的购房上车“难”，近邻重庆成为成都购房需求外溢的首位选择。其“划算”可控的楼市“洼地”属性逐渐被发掘，开始吸引越来越多成都甚至全国客群的关注与外溢。伴随“成渝一体化”远景蓝图带来的红利释放，这一现象将更加显著。

不过需注意的是，重庆虽不限购但主城九区有限售两年要求。同时，重庆主城九区是征收房产税的试点区域，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，需缴纳房产税，税率为0.5%。

特征3：

双城驱动下城市基本面长期向好

今年2月底，中共中央国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》，成渝正式与京津冀、长三角、粤港澳并列称“极”，这是成渝“第四极”的首次官宣。

作为双城圈里的极核城市，重庆紧接着带头出台了《重庆市推动交通强国建设试点实施方案(2021—2025年)》，总投资10777亿元，将大力新建、续建和改建涵盖高铁、机场、轨道交通等多领域内的城市工程。

全新升“极”，意味着重庆等“圈”里城市生活配套、社会经济、产业、人口等的高度聚合。仅交通这一项，便能管中窥豹双城融合之下重庆基本面的长期向好。

△《国家综合立体交通网规划纲要》

特征4：

多重红利下重庆楼市迎结构性调整

根据铭腾机构数据，过去一年，重庆楼市价格稳涨；特别是今年开年以来，重庆商品房全业态供销上涨，回温显著并迎来小阳春行情。

其中，3月重庆商品房新增供应183万方，环比上涨182%，成交289万方，环比上涨88%，建面均价11965元/㎡，环比上涨4%。月内新开盘供应13580套，开盘当月成交套数6939套，环比上涨369% ，去化乐观且外地客群占比不小。进入4月的首周（3.29-4.4）,重庆商品房成交面积环比上涨6.23%，成交均价12647元/㎡，环比上涨10.11%。

△来源铭腾机构数据

△来源铭腾机构数据

同样回暖的还有二手房。据安居客数据，重庆近3月二手房均价约涨300元/㎡；而据贝壳数据，重庆主城二手房3月挂牌环比涨幅超过5%的小区达4317个，占比近6成。

楼市是城市发展的风向标之一。如今全面建设的成渝第四极时代政策，为重庆注入强效可持续的经济、产业、人口要素，这些城市之变催生重庆楼市结构性调整。与此同时，其“洼地”价格及不限购的优势，又为重庆在双城融合下承接新一线城市外溢需求提供实际可能。多重红利下，重庆楼市开始逆势翻盘，其楼市新赛道也正逐步开启。

封面新闻记者 毛茂沙