当房地产人都在说“配建比”的时候究竟是在说什么？ | 封面天天见·热门评说

成都楼市近期有个热词，叫“配建比”。

或许你是在新闻上得知，或者是从朋友圈里的房产从业者处有见过，总之可能多少有那么“一面之缘”。

这个时常闪现在近期楼市话题库的词到底啥意思？当成都地产人都在说“配建比”的时候究竟是在说什么？

今天封叔要带你来唠一唠。

1.“配建比”成热词

3月17日，成都远郊青白江、简阳市各入市1宗宅地拍卖，地块均拍抵最高限价进入续竞配建并无偿移交统筹住房面积比过程，最终溢价率分别为14.89%、14.29%，同时竞得人须配建并无偿移交统筹住房面积比例8%、16%。

16日，成都天府新区及龙泉驿区各供应1宗宅地入市拍卖，过程中两块地同样熔断转续竞，溢价率分别为14.67%、14.14%，配建比为41%、30%。

9日，青白江1宗住兼商用地成功出让，溢价率14.86%，配建并无偿移交统筹住房面积比例5%。

3日，温江地块成功拍出，溢价率14.29%，配建比17%。

2日，牛年春节后成都土地首拍，双流宅地以溢价率15%、配建比34%成交。

……

截止目前，牛年开年以来，成都每场公开土拍，均采用“设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”拍卖方式。这与往年不同区域、不同地块采用不同拍卖方式的情况不尽相同，成为业内关注的热点之一。

2.什么是“配建比”？

那么，究竟何为“配建比”？

为防止土地单价过高从而推高房价，促进房地产市场平稳健康发展，成都于2016年底启用土拍“熔断”机制，并在后续不断调整升级。

进入2020年，土地出让方式愈加严格，“设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”的拍卖方式成为常规之举。

具体看，“配建比”，全称“配建并无偿移交统筹住房面积比”，来源于上述“设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”拍卖方式。它的规则是土拍竞拍过程中若土地价格拍抵土地最高限价则“熔断”转入续竞过程，即续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例，竞得人竞得进入续竞过程的土地，则须配建并向政府无偿移交相应比例的统筹住房。

实际上，这是土地市场“熔断”机制下的一个产物，以期通过提高土地出让门槛达到降低土地热度的效果。对应的，竞得这样的土地，意味着竞得人土地成本的增加，因为土地实际楼面价将高于名义楼面价。

3.“热”后的思考

实际上，自2020年10月以来，“配建比”的热已逐步凸显：使用频次明显增加，且不再局限于中心城区土拍中，被推及至三圈层，成为成都国有建设用地使用权公开拍卖目前使用最多的一种拍卖方式。从土拍结果来看，各圈层均有触底最高限价转续竞的土拍案例，且日益频繁。

封叔统计，2020年10月以来，大成都通过“最高限价＋续竞配建”方式拍卖且产生配建比的土地不下40宗，配建比区间在0.5%-41%之间。该月21日，来自邛崃、彭州的3宗住兼商用地通过“最高限价＋续竞配建”方式成功出让，标志着成都远郊区域土拍正式开启“熔断”模式。

值得注意的是，在“最高限价＋续竞配建”基础上，2020年11月成都还启用了“双限地”拍卖方式，即不光限制了最高地价，还限制了土地未来可售住房清水最高销售均价。这是“双限地”成都土拍首秀，也是成都土拍“熔断”升级的又一标志。

整体看，尽管有“限价 续竞”等竞拍规则要求，地块竞拍仍较激烈，房企参拍热度较高。但这一热度并不全然体现在溢价率上，已更多转移至续竞过程中。如2020年10月以来，成都公开拍卖的土地溢价率均在15%以下，甚至有走低趋势，但整体热度不减。

“熔断”之下，观察土地市场决不能从单一层面去考量，应综合名义楼面价、溢价率、配建比、实际楼面价等多方维度。

封面新闻记者 毛茂沙