从全国市场窥见成都第三轮土拍：这三大特征值得关注丨集中土拍

国庆假期前后，全国多城相继完成了今年度第三轮集中土拍。与此同时，无锡、苏州、北京等城已陆续发布年内第四批供地公告。

目前，全国第三轮土拍已进入收尾期，第四轮供地亦拉开帷幕。下周（10月26日-27日），成都第三轮集中土拍也将正式开拍，成都12区+新津共推出48宗土地，出让面积合约2499亩。市场走势如何？或许我们能从全国土地拍卖市场的表现中窥得端倪。

截至10月19日，全国22个重点城市中，已有15个城市第三批集中供地收官，仅成都、重庆等部分城市还未进行。

整体看全国地市表现主要呈现三大特征。

其一，除个别城市外，包括一线城市在内的全国多城第三批次成交地块的溢价率有所下滑，市场热度处于低位。如广州第三轮供地，溢价率0.5%，流拍率达25%，竞拍热度明显走低。

其二，不管是北京、上海，还是武汉、青岛，拿地仍以央国企为主，且品牌央国企出手也趋向更为谨慎，民企投资积极性有所收缩。

此外，地块冷热分化也是各城土拍的一般特征。周边库存压力低、流速快的价值板块更受房企青睐，周边住宅去化困难的板块则大多被本地国企拿下或流拍。由此可见，在盈利空间普遍上升的背景下，房企拿地更加看重项目的销售预期。

10月19日，南京第三批集中供地完成出让。因其中14宗土地提前公告延长挂牌时间，交易日（19日）实际挂出32宗，最终成交31宗、1宗流拍，27宗底价成交、1宗触顶摇号，成交总价274.7亿元。在供应结构改变及楼市成交低迷等多重因素的影响下，南京第三批次土拍市场热度进一步走低，平均溢价率降至集中供地以来的最低位。

从规则来看，南京本轮土拍最大的变化就是继第二轮土拍部分地块取消“限房价”要求后，第三轮供应的46宗住宅用地全面取消了毛坯限价。

业内人士认为，取消住宅限价，一方面是适应当下的市场行情，给予房企更多自主定价权，增加项目的盈利空间，调动房企的参拍积极性；另一方面，也可鼓励房企开发更多差异化产品、提升产品质量，避免板块内过度的同质化竞争，满足不同层次的购房者需求。

天津于10月17日完成了今年第三轮集中供地。挂牌17宗全部成交，成交总金额99亿元，成交楼面均价为7565元/㎡，平均溢价率0.13%，处于低位；但本轮无流拍地块，且民企重新回归拿地，较今年前两批次有回暖迹象。综合看，天津市场在减少供应、回炉地块降价、增加预申请环节的影响下，第三轮土拍表现正在企稳，但市场预期暂未得到扭转，地市热度依然低位徘徊。

从规则上看，天津市此次供地最大变化是首次采用了“预申请”方式，前期分两批次累计预公告21宗地块，最终挂牌17宗。

实际上，北京、杭州、郑州等地此前已实行过“预申请”制度。有分析认为，相关制度一方面有助于政府对市场进行摸底，一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高了挂牌出让的效率；另一方面也能够为房企提供更充裕的时间准备资金，增加整体投资的可选择程度。

综合已完成第三轮集中土拍的城市来看，宁波的市场表现较特殊。在目前已完成三批次集中土拍的城市中，宁波溢价率最高，10宗地块中有3宗触顶摇号，成交溢价率达到8.6%。

追根溯源，宁波此次集中土拍热度回升主要在于供地质量的显著提升，尤其是鄞州区核心板块的两宗宅地推出，激起了诸多房企的参拍热情，最终均转为摇号成交。

封面新闻记者 毛茂沙