拿地3月还未有进展 中签141亩“黄金地块”的自贡远达是喜是忧？

今日（8月15日），成都共有15宗土地拍卖，位于高新区新川板块的78亩地块，触发熔断价后吸引近20家房企参与抽签，最终保利中签。

今年以来，成都高新区已成交7宗涉住宅用地，区域热度居高不下，可谓房企的“必争之地”，其中最受市场关注的还是5月19日出让的大源141亩宗地。

距离抽中大源地块已将近3个月，目前远达还未有进一步的动作。同样是今年抽签拿地的杭州椿实，则在拿地40天后就公布了地块建设工程规划许可证，并与保利达成合作，目前项目案名都已公布。

1/15的中签概率，能在一众央国企中脱颖而出的开发商，无疑是幸运的。但挑战从中签后才刚刚开始，热门地块、高能级板块、天花板级的改善属性，对缺乏深度改善产品打造经验的远达而言，想要交付让人满意的作品，并不容易。

官网信息显示，四川远达集团创建于1994年，总部设在四川自贡，是自贡市首家民营企业集团，业务集房地产开发、食品生产、物业管理、投资服务、文体产业于一体，其中，房地产板块已经成立25年，不过偏重布局川内二线城市。

不少川系房企，也是由地级市城市发家，再进入成都市场的。比如，起家眉山的阳光大地与起家乐山的领地、邦泰。

就规模来说，“后来者”远达明显落后了。

亿翰智库《2022年1-12月四川典型房企销售业绩研究报告》数据显示，远达实现销售金额110.26亿元，相较本土的阳光大地、邦泰等企业，仍存在一定差距。

但在成都拿地方面，远达则大胆许多。

2021年6月，远达以成交楼面价13500元／㎡+59%自持租赁住房比例，竞得新川76亩地块，首次进入成都。

2021年12月，以19600元/㎡成交楼面价+64%人才公寓比例拿下大源58.1亩地块。

2022年3月，拿下天府新区麓湖生态城以西近120亩地块。

2023年5月，远达中签大源141亩宗地，耗资约42.5亿元。

不到两年的时间，远达共花费约98.5亿元在成都拿地，如果算上开发成本，总投入则远超百亿元。但2021年全年，远达集团营业总额约72.75亿元（包括非房产板块收入）。

图据2021年四川民营企业100强榜单

这样的收入与支出，对于远达而言，进军成都可谓一场“豪赌”。

目前，远达已在成都呈现三个项目，即远达·天荟云庭、远达·天屿城和远达·麓湖云邸。

其中天荟云庭和天屿城都为“高低配”产品，在做足容积率的情况下，加入部分别墅、小高层等达到利润最大化，其中天荟云庭双拼产品，因设计了9个卫生间在业界引发一阵讨论；而天屿城则有59%的自持租赁面积，对于从未有过长租公寓运营经验的远达而言，是一定的挑战。

被其内部称为“1号作品”的远达麓湖云邸，地理位置靠近麓湖水城，去化有一定优势，但项目还规划有2栋商业和2栋商办建筑，从目前透露的信息来看，部分将作为远达成都总部，还规划了公寓、裙楼和社区商业，这些商业远达不会自持都将全部卖掉。

远达成都项目位置示意图

上述3个成都项目基本进入销售尾声，对于远达而言，大源141亩地块如何打造，才是今年的重头戏。

20700元/㎡的楼面地价以及36000元/㎡的清水房限价，141亩的用地面积，让大源地块堪称“顶配”。地块本身的高端改善属性已经拉满，与此同时，周边项目也“虎视眈眈”，想要脱颖而出，远达必须下足功夫，直面四大挑战。

挑战一：“大源F4”格局已成，竞品具备极高产品力

在大源141亩地块拍卖以前，周边有3宗地块已经成交，如今项目规划信息陆续释放，它们将是远达项目未来要面临的直接竞争者，成都业内称四个项目为“大源F4”。

交投与中铁建联合开发的23亩项目，清水限价34500元/㎡，将诞生成都第11座西派，“西派系”是中铁建旗下最高端的产品系。根据目前的消息，项目共规划了4栋住宅，层高在16F-17F，均为2T2户的纯板式大平层，配置全风雨连廊，总价预计700万起。该项目无疑已经锁定部分“西派”粉丝群体。

大源西派项目现状

大源西派项目意境效果图

城投置地54亩项目，清水限价29900元/m²，项目共规划了11栋2T2户的精装大平层，楼层高分别是12F、14F、16F，面积段177-199-243㎡，总价预计600万起。6月，城投置地召开产品发布会，官宣该项目将是成都首个锦上系TOP级产品。

城投置地大源项目现状

城投置地锦上系产品发布会现场

交投51亩项目，清水限价29900元/㎡，暂未透露具体入市时间，规划暂定为建面约142㎡、167㎡、177㎡、208㎡精装大平层。

如果说远达之前的3个项目因限价地，与周边项目有一定价差，去化效果还不错的话，大源141亩地块就是到了拼产品力和品牌力的时候了。作为“大源F4”中面积最大，清水限价最高的项目，可以说远达地块最终呈现的产品质量，能关乎该片区的整体能级。

挑战二：深耕二级市场，缺乏成熟的高端产品系

远达一直深耕川内二级市场，在其大本营自贡产品偏向刚需，几乎没有成熟的产品系。远达集团官网对于各地项目都没有明确进行派系标注。直到2021年1月，远达地产才推出首个“院系”作品。

见识过中铁建西派系、建发城央系、万科锦绣系等品牌房企各种高端产品系作品的成都改善客群，对于房企的产品研发与打造能力是有一定要求的。

面对中铁建西派系700万级项目，远达将拿出什么样的作品应对？是升级版的“院系”，还是一个全新的没有任何成品可参考的概念之作？

作为2021年才进入成都市场的后来者，远达在成都虽已有3个项目在售，但最近的交房时间是2024年12月。如果此前的精装房源在交付时暴露问题，可能还会动摇购房者买入大源141亩项目的信心。

挑战三：交付项目质量良莠不齐，品牌信任度待提高

在远达集团官网，远达 · 江山美墅是目前唯一的别墅项目，也是少数几个改善项目之一。可惜这一项目并没有被做成标杆，在问政网站上能查到业主维权的相关信息。

而远达在其他城市已交付的项目，质量也良莠不齐。公开信息显示，宜宾的远达 · 鹭湖宫一期，内江的远达城南壹号均有业主维权，问题主要为交房品质过低、与前期承诺不符。

据封面新闻在2020年报道，远达·城南壹号被业主质疑平面图出错，将标准层和跃层的主卧门位置弄错了，以至于被业主投诉两层的厕所都在卧室内，没有公共厕所。随后记者调查发现，该楼盘并非“远达”集团开发，而是以冠名和委托代管的模式，但由于内江业主是冲着远达的名义购房，得知“真相”后深感被欺骗。

有业内人士指出，即使深耕成都30年的开发商，代表作品已遍布全城，依旧重视品牌建设。后来者想在成都市场开辟一番天地，更要重视品牌形象。远达在大本营自贡是有影响力的，但在其他城市则明显弱势很多。当下远达在其他城市的品牌建设，在普通市民心中还远未达到足够的信任度。

挑战四：缺乏高端产品运营经验，如何打动高改客户？

当房子定价来到600万及以上层级，产品设计与销售只是第一步，企业后期运维能力对客户决策的影响占比将大大提高。

物业是否具有高端项目服务经验，圈层活动是否能与业主适配，会直接影响后期入住体验，这也是产品得以溢价的重要因素。由于远达缺少高端项目，旗下物业服务又主要针对集团的住宅，远达在高端住宅项目的运营服务方面，经验相对欠缺。

房地产市场进入到黑铁时代的背景下，中小房企需要勇于进取的勇气和决心，但更需要稳健的经营策略。同样是自贡的开发商雄飞集团和泰丰集团，几乎与远达同期开始在自贡做房地产开发，但更早进军成都市场的雄飞和泰丰，目前已经淡出成都，黯然退场。

今年7月，远达董事长张远平在指导某个远达项目时提出，“要清醒认识外部环境和行业状况，以时不我待、居安思危的进取意识，超前谋划、主动作为。”这句话放在当下的成都市场也很适用，手握成都热门地块的远达，风头正盛，面临的考验也很严峻。

究竟是一举做出级标杆级改善作品，还是在成都昙花一现就此暗淡，是独立操盘还是引入实力合作方，静待时间给出答案。

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