房产半年报 | 成都房地产市场：“降本增效”成关键考量，仓储物流迎调整

2023年上半年成都房地产市场表现如何？

伴随7月蓉港高铁开通和第31届世界大学生夏季运动会即将开幕，产业提振、全球传播下的新成都，又将释放哪些新动向？

据世邦魏理仕近日发布的《2023年上半年成都房地产市场回顾与展望》，优质写字楼市场方面，“降本增效”成为企业关键考量；零售物业市场方面，消费者新画像驱动非标商业备受关注；仓储物流方面迈入调整期，出现租户策略和园区格局两大变化；投资市场方面自用型需求和核心资产投资机会提升。

2023年上半年，成都优质写字楼市场迎来4个新项目交付，合计新增办公面积29.1万方，其中超八成位于天府新区。着眼需求端，优质写字楼市场最终净吸纳量仅录得约2万平方米，环比下降56.2%，整体空置率较去年底上升至24.4%；以价换量为市场去化的主旋律，平均租金仍处下行通道，跌幅为0.6%。

新增需求按行业看，TMT、金融业、专业服务业位列前三。从企业办公策略看，“降本增效”将是未来一段时间内企业进行扩张时的关键考量。据《2023年中国办公楼租户调查》结果，出于对经济和业务不确定性的考量，有逾1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一。

展望2023年下半年，市场预计迎来约48万方的新增供应；其中78.3%位于天府新区，新增供应的持续放量将进一步加剧该子市场的去化压力。

报告显示，大运会举办在即，“赛事经济”与成都城市人文底蕴及产业基底的融合将为电子信息、消费服务、零售贸易、房地产建筑等传统优势行业提供全新应用场景，推动“赛事+”行业提速发展。新动能加速产业升级，并创出新赛道，为城市发展带来深远的影响，亦有望在未来中长期内衍生相关办公需求。

2023年上半年，天府和悦广场开业，一二期合计商业面积约25万方。着眼需求端，餐饮、旅游引领消费复苏，但由于部分零售品牌迭代及多个购物中心定位调改，上半年市场净吸纳量仅录得约2万方，整体空置率较去年底上升至11.6%。平均租金持续下跌，但跌幅逐季收窄，其中次级、近郊商圈最为明显。

新增需求按业态看，餐饮、体验表现亮眼，零售及主力店业态的需求收缩。消费者愈发注重个性化与体验感，驱动零售品牌深挖细分圈层，聚焦垂直品类，提供更针对性的产品和服务。与此同时，随着消费者愈发追求反焦虑、松弛感、释放的生活态度，“解压松弛”新业态受热捧。

愈发细分及强体验的消费需求亦推动非标商业快速发展，2023年22个非标商业将为市场带来约92万方的新增供应，首次超过购物中心的供应量。按物业形态来看，开放街区、公园街区为主导；按定位来看，超半数非标物业为满足“十五分钟生活圈”消费的邻里/社区中心，超两成为社交中心。

展望2023年下半年，成都零售物业市场还将迎来约54万方的新增供应，皆集中在天府新区和北三环外的商业空白区域，包括备受瞩目的天府大悦城等。三季度的暑假及大运会，有望进一步推高旅游热度，刺激消费增长。存量项目的业主或将延续租户结构优化，以完成上半年开启的重新定位目标，并积极实现空置率的回填。

2023年上半年，成都仓储物流市场迎来2个高标库交付，合计新增仓储面积24.3万平方米。着眼需求端，得益于上半年网络零售额稳步增长，成都三方物流和电商在消费动能的带动下扩张明显。但由于租户策略和园区格局的两大变化令市场迈入调整期，上半年净吸纳量仅录得约11.4万平方米，全市高标库整体空置率较去年底上升至11.6%；平均租金维持下行趋势，但跌幅收窄至0.8%。

具体来看，由于宏观环境的不明确性，租户新增需求更加谨慎，或通过优化、整合仓储面积以实现降本增效。这一租户策略的转变也引致了成都物流园区格局出现变化。得益于不断成熟的基建和产业氛围，以及充裕可租赁空间及性价比，青白江和龙泉园区的租赁活跃度不断攀高。

展望2023年下半年，成都仓储物流市场供应回落，约7万平方米的新增仓储面积计划交付；着眼去化端，年内市场仍将维持调整的主基调。

报告显示，2023年是成都仓储物流市场的调整年，全年贯穿因消费变革导致的相关租户的租赁策略调整，以及核心与次级物流园区因不同因素导致的差异化发展等。但调整期导致的市场压力，有望通过年内回落的新增供应得到一定的缓解。另一方面，随着“建圈强链”积极推进，产业升级提速，预计衍生更多元的仓储需求为市场提供支撑，如新能源汽车等产业。

2023年上半年，成都投资市场共录得四笔大宗交易，总成交金额达22.4亿元。标的物方面，延续多样化趋势，涵盖酒店、综合体及办公楼等物业；买家构成方面，仍以国企、本地企业为主。

着眼供给侧，待售物业数量未见明显增加，但值得一提的是，由于宏观不确定性延续，部分核心资产的售卖意愿于季内显著提升，以进一步缓解现金流压力。从待售物业的类型来看，伴随着公募REITs市场扩容，商业地产的政策利好正在积极引领市场预期和信心回暖。投资者亦开始关注核心区位运营表现较好或具备改造升值潜力的商业及公寓项目。

从投资策略来看，不管是全国范围内还是本地市场，自用型投资需求在年内均呈上升趋势。企业自购物业一方面能满足其业务增长所衍生的办公或零售空间的扩张需求；另一方面，也使其对租金上涨或房东单方面解约所带来的风险实现有效把控。

报告显示，聚焦本地市场，随着市场情绪逐步改善，部分持续较长谈判周期的项目有望在年内得以推进；与此同时，核心地标资产及现金流物业备受川内国有投资者青睐，更多的交易有望于下半年落定。

封面新闻记者 毛茂沙