一周市场观察丨供需“两热”公募REITs试点范围进一步扩大

封面新闻记者 朱宁

近期股市大盘持续震荡，很少能够有市场热点持续发酵，而与之对应的是REITs产品在市场的“存在感”却极强，无论是上新进度还是认购情况都颇为红火，近期更是不断有利好来袭。

8月31日，证监会副主席李超在北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团首批3只保障性租赁住房REITs上市仪式上表示，近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面，制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施；证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行。

11月11日，记者获悉，目前“REITs十条”的各项工作有序推进，下一步，监管部门将进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，年内新能源项目有望落地；鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs；尽快推动首批扩募项目落地等。

机构积极参与

公募REITs市场极为火爆

公募REITs毫无疑问是近两年来资管机构资产配置的热门选项，这从公募REITs极低的配售比中就可见一斑。

11月10日，“华夏基金华润有巢REIT”网下询价结果出炉。

公告显示，网下询价阶段，基金管理人和财务顾问通过上交所REITs询价与认购系统，共收到107家网下投资者管理的432个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为298.53亿份，为初始网下发售份额数量（1.4亿份）的213.24倍，刷新已有公募REITs网下询价纪录。这意味着，拿100块钱去认购，只能买到不到5毛钱的份额。

而在此之前的“华泰江苏交控REIT”更低。披露公告显示，网下投资者有效认购申请确认比例为0.86%，公众投资者为0.83%。

值得注意的是，目前公募REITs成为诸多金融机构底层资产配置的全新补充。自公募REITs试点启动以来，除了公募基金积极探索，银行理财、信托等机构也在加速布局相关业务。

在多款公募REITs的配售名单中，记者注意到均有银行的身影。其中，招商银行、光大银行等银行及子公司参与了华夏合肥高新产业园REIT产品配售，交银理财也以战略投资者身份，获配华夏中国交建高速REIT金额达2亿元。

除了银行理财外，险资也在积极布局公募REITs市场，数据统计，保险机构通过战略配售和网下配售合计配售金额达108.2亿元。目前一些险企也通过二级市场投资公募REITs，从不同类型的保险机构来看，除保险中介外，保险市场各类主体均参与投资公募REITs，涵盖寿险公司、产险公司、保险资管公司、再保险公司。

经营数据良好

二级市场表现超预期

REITs市场的火爆离不开它的利润数据良好。目前，沪深两市20只上市基础设施REITs运行总体平稳，市场认可度较高。截至10月底，总市值达到706亿元，整体较发行价累计平均上涨22.93%；市场总成交量138.84亿份，成交总金额738亿元。

从三季度数据来看，绝大多数公募REITs取得了较好的净利润表现。披露三季度数据的14只公募REITs产品中，净利润最高的是鹏华深圳能源REIT，也是唯一一只净利润过亿的产品，达1.95亿元；紧随其后的是两只交通基础设施类REITs，分别为平安广州广河REIT和华夏中国交建REIT，净利润分别为0.73亿元和0.27亿元。

业绩的良好也让REITs的二级市场表现超预期，尤其在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs更是成为最受市场追捧的产品，每一次发行都引发了市场热潮。今年以来已公开发售的10只REITs的产品吸引了近9000亿元的资金追捧。

数据显示，截至11月11日，已上市的20只公募REITs上市以来平均涨幅超25%，其中，华安张江光大园、红土创新盐田港仓储物流、建信中关村产业园REITs上市以来涨超40%。

除二级市场价格变化带来的价差收益外，相较于债券型基金和货币型基金而言，高比例分红是公募REITs的一大投资亮点。根据要求，公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；公开数据显示，上市满一年的华安张江光大REIT、博时蛇口产业园REIT等4只产业园REITs均已分红。

政策支持 扩容迅速

REITs有望成为资管机构标配

数据显示，截至目前，已有23只公募基础设施REITs产品获批发行，其中有20只已上市。此外，华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT已完成发行待上市，上述的华夏基金华润有巢REIT将于11月14日至15日正式发售。

目前，已上市REITs覆盖多种资产类型，包括园区基础设施，生态环保，交通基础设施，仓储物流，以及保障性租赁住房。

在业内人士看来，REITs市场的发展不仅为金融机构提供了更多业务机会，还满足了投资者多元化的投资需求。

“REITs产品降低了投资基础设施领域的资金门槛及专业性要求，未来，随着REITs产品的不断丰富，基金管理人资产管理能力进一步加强，基础设施REITs有望成为资产配置中的重要类别。”有分析人士表示，此外，专业投资机构能以战略投资者的身份参与其中，随着REITs等资产证券化产品交投活跃度提升，REITs有望成为大型资管机构的标配类资产。

有券商研究员对记者表示，从政策来说，目前正是国内REITs市场发展非常良好的时机。今年，国务院和证监会出台了一系列关于REITs的市场支持的政策和意见，特别是关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，对推动整个REITs市场发展起到了非常积极的作用，近日监管部门表示将进一步扩大REITs试点范围，未来REITs市场必然大有可为。