行业观察丨不动产统一登记与我们有何关系？是征收房地产税的前兆吗？

“我国全面实现不动产统一登记。”4月25日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布这一消息，引发社会广泛关注、热议。

据发布会消息，10年来我国累计颁发不动产权证书7.9亿多本，颁发电子证书证明3.3亿多本。经过10年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

这与我们有何关系？这是否意味着房地产税将要开征？又将对房地产行业产生怎样的影响？

其实，我国不动产统一登记一事，并非“新闻”。

早在2007年颁布的《物权法》中就正式提出不动产统一登记制度。

全面不动产统一登记是2013年3月党中央、国务院的政策决议，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。如今历时10年终于实现。

业内分析认为，全面实现不动产统一登记是重大制度性突破，其中最大的突破点便是“全面实现”。

“过去各地也逐渐推进了不动产登记工作，但是鉴于城乡差异、房产之间的差异，所以技术层面需要时间逐渐探索。”易居研究院研究总监严跃进指出。他认为，在这一制度下，从房到地、从城到乡、从局部到大市场，真正构建了系统全面的产权登记制度，对于整合房地产领域各类资源，同时加强各类信息互通和利用等都具有积极的作用。

首先厘清相关概念。

“不动产”比“房地产”范围更广，主要包括土地、海域、房屋、林木等定着物，不单纯指土地和房屋。城市里的房屋和相关土地、农村里的农房和宅基地、农村的耕地，这三类不动产和普通老百姓关系最密切，也是房地产领域关注的重要类型。

同时，“房地产”不等于“住房”。城市里的商业地产、工业厂房等都属于此次不动产统一登记对象，这也意味着本次改革不仅和居民家庭有关，也和企业等机构有关。

业内人士认为，全面建立不动产统一登记制度，是对全国国土空间进行的一次大盘点、大汇总，其涉及各种类型不动产项目，有助于保护相关权利人权益。包括后续土地房屋相关的买卖、抵押、证明等工作，都可基于全国不动产信息系统更有效地开展推进，也在客观上更好地盘活了存量市场。

这一点在《不动产登记暂定条例》实施时就已经明确：已经依法取得的《房屋所有权证》《集体土地所有证》《国有土地使用证》《林权证》等证书，还将继续有效。不动产登记机构坚持“不变不换”的原则，也就是权利不变动，簿证不更换，在申请人需要变更，如房屋发生买卖时，则需要更换为新的《不动产权证书》。

对于老百姓而言，《不动产权证书》和《房屋所有权证书》也就是我们常说的“房产证”之间，并无明显差别。只不过名称由之前的《中华人民共和国房屋所有权证书》变更为《中华人民共和国不动产权证书》。

在登记的内容上，权利人、共有情况、坐落、性质、用途以及具体面积等信息也都没有改变。只是“房产证”只代表房屋本身，而《不动产权证书》将房屋纳入不动产登记，视为不动产登记的其中一项。正常的买卖、抵押也都不会受到任何改变和影响。

全面实现不动产统一登记是否意味着房地产税即将开征？这是网友普遍关注的问题。

对此，同策研究院研究总监宋红卫在接受封面新闻采访时表示，全面实现不动产登记与征收房地产税没有必然的关系。“全面实现不动产登记且全国系统联网，对于房地产税的征收能够起到辅助作用，但二者没有必然的关系。”宋红卫称，房地产税核心问题在于税基和税率的确定，这也是对老百姓影响最大的问题。

宋红卫指出，房地产税的税基是指对什么样的房子征税，是所有房屋都征税，还是首套豁免，从第二套以后开始征税？还是按照人均额定免除面积，超额部分征税？税率是指按照房屋总价的百分之多少计税。不同城市房价差距巨大，但是不同城市中低端收入差距远小于房价差距，每个城市的税率是一样的，还是差异化征收？如果不一样，应该按照什么样的标准收税？这些才是征收房地产税的难点。

中指研究院市场研究总监陈文静认为全国不动产统一登记是征收房地产税的重要基础，但短期征税预期不高。”购房者置业情绪和预期仍不稳固，短期房地产市场仍需要政策支持，当前并不是进行房地产税试点的合适时机。”

宋红卫认为全面实现不动产统一登记对于房地产行业长期稳定健康发展有重要影响。短期来看，不会对房地产行业造成冲击，但长期而言，有利于实现资源效用的最大化，有利于税务体系全面监控个人综合收入。

“我国目前房地产市场面临总量过剩，但是局部城市失衡的局面。全面统一登记后，能够从全国范围内规划未来土地和住房问题，能够实现产业、人口以及土地的相对统一和提高匹配度，尤其是对三四线城市。在一线城市，未来也可以实现跟三四线城市在产业协同的基础上，实现用地指标的置换，实现资源效用最大化。”宋红卫解释称。

从长远来看，全面不动产统一登记不仅能够辅助房地产税的征收问题，还能够全面衡量一个人及一个家庭全面的资产收入情况。宋红卫举例称，一个人可能工资水平不高，但是家里几套住房出租，还有商铺租金收入，甚至还有林地的农产品收入。全面登记后，个人资产相关的收入情况更加清晰，结合当前金税四期推进情况，未来会有更加详尽的税务体系全面监控所有人的综合收入，而非简单的工资收入。宋红卫认为，所有收入都纳税应该是未来发展的趋势。

封面新闻记者 黄益辉