行业观察丨二手房“带押过户”再增一城！成都推出“套餐式”登记新模式

12月28日，成都市不动产登记中心发文表示，成都市规划和自然资源局协同住建部门、公积金中心、银行等部门积极探索，率先推出二手房带押过户“套餐式”登记新模式。在新模式下，二手房过户将无须提前还贷，无须垫付资金。

二手房交易中，存在抵押情况的房产，买卖流程相对麻烦，交易过程中多部门分开办理、耗费时间长，买卖交易风险高，资金成本高。

针对这一难点和痛点，成都市规划和自然资源局协同住建部门、公积金中心、银行等部门积极探索，率先推出二手房带押过户“套餐式”登记新模式，相比此前还清按揭才可解押、过户，“带抵押过户”可以大大节约时间和金钱成本，同时提升二手房交易安全性。

新模式下，对于存在抵押的房产要上市交易的情况，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高了交易质量，降低交易成本。

二手房“带抵押过户”新流程实施后，可实现多项业务申请“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，减少了跑腿次数，同时办理时限由原先的单项业务分别办理共需十几天压缩至合并办理1-3个工作日办结。

据悉，成都此前也办理过抵押过户，成都市自2016年11月实施不动产统一登记以来至《中华人民共和国民法典》实施前，累计办理带抵押过户1045件，其中成都高新区及五城区办理630件；《中华人民共和国民法典》实施后，办理带抵押过户登记2510件，其中成都高新区及五城区办理1603件。

据成都不动产登记中心消息，成都市建设银行、工商银行已经成功试点“带抵押过户”，预计后续会有更多银行跟进。

具体如何操作呢？

建设银行四川省分行有关人士对记者表示，建设银行在成都范围内的个贷中心支持办理二手房“带抵押过户”业务，办理此业务的卖家和买家都需要是在建设银行办理住房按揭，可以是同市的不同支行之间。

办理流程与建设银行现有二手房贷款业务流程一致，准备贷款资料向建设银行个贷中心进行申请，无需额外办理，同时房产过户和抵押登记实现一站式合并办理。办理时长因买卖双方条件差异，每一笔业务都有所不同。一般情况下，通过带抵押过户“套餐式”办理新模式，大约在1-3个工作日办结。

业内人士表示，一套二手房交易可能关联着3-4套房的交易，过去由于流程的繁琐阻滞，一套房交易不了，就会影响到其他房子的交易，导致买卖需求难以实现。“带押过户”能够加速“连环单”交易的节奏，对二手房市场触底企稳有积极作用。

今年8月，二手房“带押过户”由济南率先推出，随后多个城市跟进。据克而瑞数据显示，截至目前，深圳、苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务，而广州、西安、徐州等5城均发文推广二手房“带押过户”模式。此外，北京则试行“连环单”业务并行办理。

二手房带押过户模式，本质是在于减少交易过程中的资金和时间成本。不过，任何交易都存在风险。

对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款来偿还卖方的贷款，在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。

目前来看，多数“带押过户”以在同一银行续贷为主。跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险。且跨行续贷，还可能涉及房产估值不同、利率存在差异等问题，在实际操作中仍然有许多现实问题需要解决。

对于交易中可能存在的风险，成都市规划和自然资源局表示，将会同多方主体共同建立不动产“带抵押过户”风险防控机制，加强业务沟通和协同，建立信息实时共享通道，强化不动产登记与金融业务协同，进一步提升交易登记安全性和不动产登记办理便利性，切实发挥惠民利企政策实效，助企纾困优化营商环境。

今年9月21日，中国人民银行广州分行向辖内银行机构下发了《关于鼓励推广二手房"带押过户"模式有关事宜的通知》，提出推广"带押过户"需兼顾便利性与资金安全，同时鼓励结合实际探索"带押过户"模式。这也是国内金融机构首个明确鼓励推广"带押过户"的官方文件。

12月26日，广州市规划和自然资源局正式发文，强调深化二手房“带押过户”。据当地媒体消息，截至目前在广州能申请或者作进一步沟通咨询“带押过户”相关业务的仅有两家银行——中国银行以及建设银行。

记者采访成都一大型中介机构工作人员，对方表示目前对二手房“带押过户”的具体操作暂不了解，也尚未给客户办理过此业务。

尽管已有十多个城市宣布推行“带押过户”，但据了解，目前在不少城市还是处于试行阶段，在实际操作中应用的案例并不多。除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，目前大范围的政策执行尚未全面落地。

部分业内人士认为，“带押过户”模式的确可以降低购房成本，从短期来看，这种模式会激活二手房市场，从长远角度来看，是否会变相增加其他方面的交易成本还有待考量。同时，对于市场交易量和房价的影响会有多大也有待观察。

封面新闻记者 黄益辉