聚焦第三批次集中供地，成都六大价值板块浮现？ | 集中土拍

日前，成都2022年第三批次集中供地信息公布，成都12区+新津共计48宗土地，定于10月26日-10月27日集中拍卖，出让面积合约2499亩土地。本轮土拍有何亮点？一同来看。

供应上，龙泉驿区以9宗供地数量领跑，但20亩左右的袖珍地块居多，主力板块为十陵、东安湖、大面。面积维度上，金牛区规模最大，8宗合约431亩，有多宗连襟土地；其次为天府新区，4宗合约365亩，包含麓山3宗、锦江生态带1宗。

规则上，本次拍卖宗地除新津区宗地外，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施，同时对竞买人资格和资金来源有一定要求。即除新津供应的2宗土地未设置清水房限价外，其余均为双限地。

价格上，起拍价范围3100-17000元/㎡，地价限价范围3500-19400元/㎡，最高均指向高新南中和57亩宅地。

具体到清水房限价，整体范围12500-33400元/㎡；超过3万的共7宗，最高为锦江区三圣乡32亩宅地，天府新区首次突破30000元/㎡；二圈层中龙泉大面和双流怡心湖领跑，前者有4宗地触抵28000元/㎡，后者有2宗达到27000元/㎡。

整体而言，本轮供地，土拍规则未有明显变化，但拍地节奏更为紧凑高效；区域上青白江暂时缺席，13区所供应地块面积普遍偏小，百亩地块仅3宗；价格维度比上批次略低，地块限价未至两万，而房地价差最高为19600元/㎡，房企利润空间有所加大。

土地市场是楼市风向标，如何从本轮供地中锚定未来成都楼市价值所向？“双限价”已经给了我们答案。

本轮供地中，7宗土地清水房限价突破3万，地块分属除成华区外的六区各一板块。作为未来楼市的价格高地，这六大板块值得购房者关注。

锦江区三圣乡33400元/㎡限价，为板块新高、锦江区次高（仅次于牛王庙地块）。三圣乡在近两年土拍中因高价而颇受关注，目前已有多宗土地清水房限价突破3万，未来项目高端纯改善特征明显，如锦江大院、锦江金茂府等。

青羊区青羊新城31500元/㎡限价，既是板块新高，也是青羊区新高。青羊新城土储丰沛，是近几年青羊区供地及新房的主力板块，尤以2020年为盛。今年二批次供地中，青羊区供应的4宗地3宗达到最高限价，单宗地最多15家企业参与抽签，土拍盛况再引关注，目前区域热度仍在持续。

高新南中和31000元/㎡限价，为板块新高、高新区次高（仅次于大源地块）。高新南历来是楼市热点，其中又以供应主力的中和新川为代表，地价、房价一直处于市场高位，目前成都最高地价便诞生在该板块，为渝太地产2020年7月创下的20700元/㎡，呈现为当前的悦蓉東方项目。

武侯区武侯新城30500元/㎡限价，为板块新高、金牛区最高（持平于省体地块、红牌楼地块）。武侯新城是近来年武侯区供应的唯一主力板块，板块从2017年开始热度递增，目前已聚集金茂府、中粮瑞府等先期改善代表，去年武侯新城北区也步入开发阶段，板块后期价值值得关注。

金牛区人民北路30000元/㎡限价，为板块新高、金牛区次高（仅次于茶店子两块地）。近几年金牛区三环内区域除茶店子外，其它区域基本为断供状态，尤其是人北-北站沿线，也是目前城市更新的重点区域。

天府新区锦江生态带30000元/㎡，既是板块新高，也标志着天府新区清水房限价首破3万。锦江生态带接壤高新南，是天府新区北部区域和首熟板块，开发周期已近十年，目前居住氛围相对浓厚、配套相对完善，但板块早期项目密度高、偏刚需，随着后期低密高价新地块的逐步入市，板块人居或将催生新变化。

目前，北京、上海、杭州、青岛、武汉等多城已完成今年度第三轮集中土拍，南京、重庆等地新近发布公告，暂未开拍。从土拍结果看，全国土地市场整体表现“平淡”，部分一线及新一线核心区域地块关注较高，而非核心区或二线城市土地则多为底价成交、甚至流拍。

以9月27日同期落幕的上海和武汉为例。上海场土拍热度整体平稳，35宗涉宅地块全部成交，共获土地出让金1054亿元，创下上海集中供地以来新高；但底价成交地块数量明显增加，平均溢价率2.45%，平均成交楼面价29365元/㎡。相比之下，武汉热度较低，平均溢价率由上一轮的0.58%降至0.1%，仅有1宗地触顶摇号，近七成地块被地方国企竞得。

再如青岛，33宗涉宅地块3宗流拍，1宗现98轮激烈争夺引发熔断，其余则多为底价成交。北京，18宗地全部顺利成交，成交价款约500亿，整体成交溢价率6.06%。从全国来看，拿地房企均多为头部央国企或地方国资平台公司。

但并非所有城市都遵循以上趋势。如杭州，今年集中供地的一大特点便在于本土房企参与度远高于其他城市，本土房企“挑大梁”现象在本轮供地中也再得以延续，占比88%。数据统计，滨江集团在杭州今年度集中土拍中就已揽地26宗。

规则上，第三轮供地大部分城市调整不大，但部分细则有所变化。如北京，第三轮供地沿用此前“基本档”“提升档”高标准住宅建设品质保障要求，但在竞买规则上将部分地块续竞“配建住房面积”调整为“现房销售面积”，以利于保交楼背景下提振市场信心。而南京，则不再设置毛坯房销售限价。

回归到成都市场，今年首轮集中供地中，成都供应50宗土地最终44宗成交（其中28宗地底价成交）、6宗流拍，整体溢价率约4.62%，土地总成交面积约2565亩，总成交金额约393亿。二批次中，供应土地55宗，最终成交53宗（其中35宗为底价成交）、流拍2宗，整体溢价率5.25%，土地总成交面积约2914.73亩，土地出让金总额约402.4亿，总体表现平稳。拿地企业方面，与全国主流城市趋势一致，“央国企”仍是拍卖席上的主角，此外不乏也出现了一些新面孔，表明房企对于成都市场的预期和信心。

本轮48宗地块将会花落谁家？价格几何？封面新闻记者会持续关注。

封面新闻记者  毛茂沙