杨继瑞：“稳中求进、以进促稳、先立后破”，房地产业不能缺位

1月17日，由封面新闻、华西都市报主办的2023“榜样中国·封面-华西房产TOP50”颁奖盛典在成都隆重举行。

论坛以“穿越周期·奔向未来”为主题，邀请主管部门、高校智库专家，以及万科、华润、龙湖、保利、建发、绿城、新希望、优品道、越秀、中铁建、红星美凯龙、网众等企业高管，共商行业发展趋势。

当前，中国房地产业正站在破旧立新的关键期，过往“高周转”时代已落幕，属于“新质生产力”的地产新篇章正待开启。结构性调整深水期，作为支柱性产业的中国房地产业，应如何重构以实现高质量发展？成渝楼市前景如何，又当如何穿越周期？

论坛现场，中国区域经济学会副理事长、成渝地区双城经济圈建设与区域协调发展研究智库主任兼首席专家、西南财经大学成渝经济区发展研究院院长杨继瑞教授为我们带来了答案。

“稳中求进、以进求稳、先立后破”：房地产业不能缺位

高质量发展是当前我国现代化建设的关键词。

2023年12月的中央经济工作会议提出，“要增强宏观政策取向一致性。加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力”。这是中央促进经济高质量发展政策体系重构的新思路、新方略和新举措。

论坛现场，杨教授开门见山，指出我国房地产业发展及其相关政策必须与“稳中求进、以进促稳、先立后破”的经济工作总基调合拍，不能缺位，更不能“错位”“错配”和“反向”，避免宏观政策“合成谬误”的中心观点。

具体而言，住房怎样才能够建立稳健的长效调控机制？对此杨教授指出，“住有所居”是一个非常重要的民生制度安排，不仅仅是经济问题，而且是民生问题，是人民美好生活需要的重要组成部分。要以住宅的“六大属性”，即消费品、耐用品、不动品、资产品、金融品、保障品为取向，有机合成有效政策体系。

如作为消费品的住房，要继续鼓励有支付能力的家庭买房消费或租房消费，激发住房消费潜力。作为不动品的住房，要充分发挥土地杠杆对房价的制导作用。同时，作为资金密集型行业的“金融品”，要避免房地产业的大起大落，以金融手段为主的逆周期跨周期精准政策体系必不可少。

以进求稳：我国和成渝地区房地产市场必须赋能

新房销售规模下行、二手房成交放量，总成交量基本平稳，我国房地产市场发展格局正出现一些新变化，整体有一定现实需求作支撑，也存在不少制约因素。应如何分析判断中国房地产业未来趋势？成渝市场前景又如何？

杨教授指出，要坚持辩证思维，热中看冷、冷中看热，为“稳中求进、以进促稳、先立后破”赋能。对此，他从全国总体、成渝地区两个层面作了分析。

其一， 我国房地产市场需求潜力仍有较大空间。杨教授指出，尽管我国已经解决了住房总量不足问题，但不平衡不充分问题依然突出，住房品质与人民群众对美好生活的需要仍存在一定差距。而差距就是潜力，我国仍处在城镇化发展阶段，新市民规模大，新增房地产需求依然庞大。

从数据看，2022年我国城镇化率仅为65.22%，其中还有不少人口处于人户分离、“半城镇化”状态，户籍人口城镇化率不到48%。截至2023年12月11日，四川省城镇化率约57.8%。而韩国达到82.5%、日本达到94%。

其二，政策叠加使成渝地区房地产市场相对稳健。从房价指数来看，成渝较好的城市基本面、性价比鲜明的房价、营商环境持续优化的城市美誉度等综合因素，让区域持续产生新的置业需求，成都和重庆的新房和二手房价格指数都保持了比较稳健的势头。

稳健房地产市场 ：为“稳中求进、以进求稳、先立后破”添砖加瓦

2023年对于房地产业来说是不平凡的一年。杨教授指出，要构建“稳中求进、以进求稳、先立后破”的房地产市场，就要进一步发力房地产政策的稳健预期。“稳健”即保持房地产政策的连续性、稳定性、可持续性，“有效”就是要提高政策的针对性、操作性、管用性，抵御房地产业的大起大落，包括为房地产业的稳健发展“鼓”与“呼”。

“房地产领域要与‘加大宏观政策跨周期调节力度’‘跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合’相向而行，彰显我国房地产宏观政策审时度势、精准发力，为‘稳中求进、以进促稳、先立后破’助力。”

具体而言，要进一步发力新建商品住房市场增信心和促转型。土地出让期应预留合理盈利空间，吸引真正有实力、有风控能力的房企聚合“窗口效应”；在对已拿地项目加强预售资金合规监管基础上，应全力支持房企合理融资需求。同时，为克服交付货不对板、保交楼风险大等问题，应当积极探索现房销售模式，实现“所见即所得、交房即交证”。

当下“新质生产力”的地产新篇章已拉开，投资客退场、自住刚性与改善性购房者成主导，住房更应当把创造丰富的生活场景放在突出位置，而非局限于资产和居住等基本功能。

为此，杨教授建议房企坚持走创新之路，进一步迭代住房内在品质和楼盘生活配套。一方面从“卖房子”向“卖生活”转变，“数量扩张”向“内容+质量”转变；一方面按照完整社区的要求，同步配建包括医疗、教育、商业、文化、休闲、娱乐等多元功能在内的生活配套体系。

封面新闻记者 毛茂沙