成都迎来集中供地时代，地产行业分化加速|封面天天见•地产观察

“集中公告、集中出让”，成都供地规则全新出炉！

3月22日，成都发布了楼市新政。新政除了在房价地价联动机制、住房交易管理等方面有所加强以外，在住宅用地供应管理方面，也明确提出将实行“两集中”，即中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让。

据封面新闻记者不完全统计，青岛、天津、郑州、济南、南京等城市也已发文，明确今年将推行住宅用地“两集中”模式，全年分三次统一发布住宅用地出让公告。而广州、杭州等城市则已出炉首批集中供地清单。

集中供地到底意味着什么？

01
地产行业分化加速
未来竞争更考手艺

一定程度上说，“两集中”政策，对于房地产行业的影响不亚于“三道红线”。对于房企而言，更是一次巨大的试炼。

据封面新闻记者粗略估算，假设每年三次集中出让土地，按照2020年的供地情况，成都单次集中供地或将超41宗。届时不同板块、不同类型土地集中交易，将使得土拍前的筹备工作和过程中的博弈复杂度都加倍放大。

2020年重点城市（市本级）住宅用地供应情况 数据来源：CREIS中指数据

同时，对于房企投融资等资金计划，资金池管理，对城市对客户的研究，对土地全生命周期的追踪研判，以及对企业战略、产品品控和后期运营销售等等方面，都是一连串的考验。简单来说，在土地集中供应的背景下，房企拿地时少了对房价的预期，更需要的是统观全局的眼界、格局与实力，而行业整体也将加速分化。

对此，有地产人士表示，年销售额过千亿的中大型房企，面对动辄数十亿总价的重点城市土地，尚需要算好账，谨慎下手。对于小型房企而言，拿地压力将会更大。

对于不少房企来说，寻求合作开发、参与城市更新等或许将成为未来更为主流的生存方式。“股权合作，联合开发”，某上市房企四川公司负责人告诉封面新闻记者，今年会积极而审慎地寻找合适地块，不排除联合开发摊薄拿地成本等方式，同时也会继续发力城市更新、产城开发等市场。

四川产和城企业管理有限公司总经理林森在接受封面新闻记者采访时也表达了类似的观点。在林森来看，集中供地后，单次供地将有多宗土地集中上市，对于中小型开发企业而言，会面临更大的资金压力。而对于资金更为充裕，融资成本更低的头部房企来说，反而是获得主城优质地块的机会。在市场面来看，大城市周边的价值卫星城市、二级区域中心城市，将迎来行情；诸如城市更新、片区开发、产城开发等非公开市场，也将迎来更大的机会。

林森认为，开发企业需要关注代建、收并购、股权合作等新的机会。“市场没有了投机预期，住房终将回归居住功能本身。”

02
新房将迎集中上市潮
购房者选择余地更大

不少业内人士认为，目前来看，集中供地对于购房者的影响，或许不算特别巨大，但总体看来有所利好。

原因在于，集中出让土地，或许会让房源的集中供应成为常规现象。按照常规8个月的建设周期来看，集中拿地后，各大房企推售楼盘的时间也会相差无几，这让购房者在买房时有了更多的选择，可以更为从容地比较楼盘的地段、品质、配套、价格等。

而这时候，如果企业本身没有品牌竞争力，产品同质化严重，没有自己的IP和拳头产品做护城河，那么最后可能只有依靠打价格战走量，更有可能是低价也难以去化库存。

所以，这就会倒逼房企去更深入地分析客群需求，主动提升产品品质和性价比。同时，集中供地所带来项目的集中入市，也会产生分流效应，新房市场的摇号中签率有望回升。

此外，也有分析人士认为，土地端口的“两集中”政策，加上此前房企端口的“三道红线”、银行端口的“五类分档”政策，有助于稳定住房供应预期，同时也将引导购房者更为理性地买房，一定程度上平抑房价上涨压力。

总之，可以肯定的是，新规的出台，再一次凸显了房地产调控的顶层逻辑，即“稳地价、稳房价、稳预期”。而提升企业实力、产品品质、投融资策略等应对办法，则依然是房企应当坚守住的基本盘。

封面新闻记者 李竺轩