文 |《财经国家周刊》记者 丹华
2月2日，北京市住建委等五部门联合下发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（下称《通知》），促进住房租赁市场健康平稳发展。
《通知》规定，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
此外，住房租赁企业应于签订合同后三日内，将合同信息录入北京市住房租赁监管平台备案，未如实备案合同的企业不得通过互联网平台发布房源信息。
《通知》还要求，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
“对于此前市场上关注的租金贷、长收短付等行为进行了管控，成为今年全国范围内，较早对租赁市场进行管控的案例。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经国家周刊》记者。
景晖智库的首席经济学家胡景晖认为，这次北京的租赁新政，有效规避了租金贷和资金池引发的潜在风险，对保障租客和房东利益，推动北京租赁市场健康有序发展，将发挥重要作用。
租金、押金、租金贷，都不准瞎搞
具体来看，北京本次下达的《通知》中，有三方面内容最为关键。
第一，住房租赁企业向承租人预收的租金数额，原则上不得超过3个月租金，并且收、付租金的周期要求匹配。
第二，住房租赁企业向承租人收取的押金，应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取押金的数额不得超过1个月租金。
第三，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
“这三条内容其实管控了三种资金。”严跃进分析说，包括租金、押金和租金贷。
对于租金来说，杜绝了“长收短付”的现象，防范长租企业从中间赚“差价”，规范了租金的使用；对于押金来说，既规定了“收取一个月租金”的水平，也明确提出“押金托管”的概念；对于“租金贷”资金，并没有打压，但是规定不能直接给予长租公寓企业。
实际上，如果“租金贷”的资金不得直接拨付给住房租赁企业，这些经营企业必然没有动力去帮助或诱导租客使用“租金贷”，而市场上真实的“租金贷”需求并不高，预计今后将会大幅减少。
胡景晖认为，本次北京出台的租赁政策意味着“资金池”将成为历史，一方面，政策有效避免了租赁经营企业挪用资金池和押金所带来的风险，对保障租客和房东权益是非常有利的。
另一方面，又对租赁经营企业的自有资金和融资能力提出了更高的要求，未来行业格局将因此发生重大的变化。
具体什么样的行业变化呢？
贝壳研究院高级分析师黄卉对《财经国家周刊》记者表示，新政之后，使用长周期预收资金的租赁企业将面临“去杠杆化”，违规扩张的企业将逐步出局，企业的资金链风险会有效降低，能够优化行业的经营环境。
未来，租赁企业需要运用更精细化的经营模式、聚焦单店盈利，在规范资金使用制度的同时，做好“以出定收”的成本管理，保持稳定健康的现金流。
业内人士普遍认为，以上三方面的资金管理政策较为务实，把此前长租公寓的各类漏洞都给补上了。
毛病多的中介，向社会公布警示
本次《通知》中明确，住房租赁企业向承租人收取押金时，需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还。也就意味着，当租赁机构出现经营风险的时候，可以有效保护租客的资金安全，避免租客承受损失。
此外，《通知》还要求北京房地产中介行业协会建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉的情况，调解住房租赁企业和当事人纠纷。
对违法违规行为较多的住房租赁服务企业，由市住建局列入重点关注名单，并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单，并向社会公布，警示重大风险。
网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房和城乡建设部门意见，依法对其相关业务采取整顿措施。
在实际情况中，租客的权益受损，要想通过诉讼的方式解决往往费时费力，租客权益保障不足，而建立纠纷调解机制，不仅能提高纠纷解决的效率，也能增加处理方式的灵活性，有利于改善租客双边关系。
黄卉认为，定期公布企业的风险警示名单，加强信息透明度，更有利于租客对于租赁企业的品牌选择，也能反向约束租赁企业正规经营，通过输出专业化的运营服务能力来树立品牌。
面对监管日趋完善的住房租赁市场，企业必须聚焦自身运营能力建设，强化迭代产品服务，只有稳健经营才能长期深耕。
“企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值，这也是市场用脚投票的必然结果。”黄卉说。
胡景晖认为，本次《通知》还明确提出了“支持专业化、规模化住房租赁企业经营，可以按规定享受税收、金融等优惠政策”，长期来看，对长租公寓市场发展依然是利好的。
业内人士认为，此次《通知》的出台，说明北京正在积极落实租赁市场秩序管控的导向，具有强烈的信号意义和示范效应，值得全国其他城市学习。
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