一周市场观察 | 政策支持方向明确 房地产股持续活跃

封面新闻记者 朱宁

近期持续异动的房地产板块在28日盘中再次走强，截至当日收盘，莞城大通、中迪投资、城建发展、荣盛发展涨停，值得注意的是，荣盛发展近10个交易日已累计涨超70%，从房地产开发板块周涨势来说，涨幅已高达8.94%。

消息面上，7月27日住房和城乡建设部倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

强调房地产行业的支柱地位不变

明确个人住房贷款“认房不用认贷”

需要指出的是，建筑业和房地产业关联众多上下游产业，对稳定经济大盘至关重要，建筑业和房地产业能否稳定对居民就业、收入也会产生较大影响。本次住建部倪虹部长再一次强调“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用”，强调房地产行业的支柱地位不变，也就意味着下半年推动经济回升向好，稳地产政策仍有发力空间。

此外，住建部明确各地政策优化方向，首先是降低购买首套住房首付比例和贷款利率。事实上，目前多个一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。对此，降低首付比例和贷款利率可谓是当务之急；其次是改善性住房换购税费减免。2022年9月，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次倪虹部长强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

最值得关注的则是个人住房贷款“认房不用认贷”。简单来说，“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市。倪虹部长明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，有分析指出，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。

值得注意的是，这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部的最新表态。中共中央政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

利好政策支持

房地产股票大范围上涨

在利好政策支持下，7月28日，房地产开发午后持续拉升，金科股份涨超8%，此前冠城大通、城建发展、荣盛发展涨停，滨江集团、华发股份跟涨。房地产权重股午后集体异动拉升，也带动相关板块涨幅进一步扩大。

相关指数中，中证内地地产主题指数 (000948)日内涨幅扩大4%。值得注意的是，该指数前4大权重股招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团午后均出现进一步拉升。截至当日，金地集团涨超9%，招商蛇口、保利发展涨超4%，万科A涨逾3%。

此外，场内唯一跟踪中证内地地产主题指数的ETF——房地产ETF（159768）午后涨幅扩大至近4%，该ETF交投持续活跃，截至当日收盘，成交额超8000万元，换手率超22%。

值得注意的是，受市场预期修复影响，近期高收益债成交金额有所提升，其中，地产类高收益债的表现较为突出。数据统计，2023年7月8日至2023年7月21日，剩余期限半年以上的高收益债总成交额为402.01亿元，较上两周增加47.59亿元。其中，城投债成交金额增加19.04亿元，地产债成交金额增加27.87亿元。

从政策面来说，7月10日，中国人民银行国家金融监督管理总局发布了《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》。多位业内人士解读称，综合考虑当前的房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期、加大保交楼金融支持，则延长有关政策适用期限可谓意义重大，具有正面、积极的作用。

此外，有房产行业分析师表示，当前管理层关于“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的表态充分体现了中央对于房地产“新形势”已有清晰的判断，后续房地产政策的想象空间或有所增大。

产业频获政策支持

地产相关板块或成阶段主线

对于房地产板块上涨，IPG首席经济学家柏文喜对记者表示，住建部的表态是对中央近期相关工作会议涉房调控政策整体性转向精神的具体化和落实措施，表明此轮房地产行业调控在宏观经济运行逆周期调节与保增长、稳就业的大形势下的根本性和方向性调整，因此获得了市场的积极反应并触发了房地产板块的集体飘红。

“目前中国房产市场经过持续数年的去杠杆和综合调控，行业风险已经得到充分释放和基本化解。”柏文喜认为，后续中国住房市场政策方面会大幅、全面放松，并从市场端和融资端出台更多的利好，但是房主不炒依然是不变的核心方向，而对保障性住房、刚改需求的保护和鼓励则是未来政策的重要施力点。

东海证券也指出，本次会议提到“适时调整优化房地产政策”，或表明在当前房地产市场景气度仍偏低的情况下，政策优化力度有望加大，例如进一步优化住房信贷政策、部分地区放松限购、降低交易税费等方式支持刚性和改善性购房需求。在城中村改造和保障性住房供给方面，超大特大城市主要集中于一线和强二线城市，有助于增加改善居住环境，同时可拉动上游原材料、下游装修家电等相关产业增长。