2019年,成都楼市最缺什么产品?

锐理地产网 2019-07-25 15:43 33935

2019年上半年,110-150㎡面积段产品成交面积占比近5成,成都市场改善特征再明显不过。但或许有人不太清楚:

2018年至今年上半年中心城区110㎡以上面积段户型供销比约1.14,供大于求;2018年中心城区出让地块呈现的项目,已入市的仅有两个包含少量100㎡以下户型;2019年上半年中心城区110㎡以下面积段产品供销比跌至0.63;今年上半年,成都中心城区二手房70-90㎡户型产品成交占4成;

……

成都进入全面改善时代,大户型、高端产品席卷市场,但市场供应缺口最大的还是“小户型”,面对下半年预计到来的供应高峰期,被忽略的“刚需”或许蕴藏着一条突围之路。

110㎡+产品更受青睐?

供销比1.14 比成交更多的是供应

如果以户型面积段作为划分标尺,近十多年里成都住宅产品大致经历了两个阶段。

【第一阶段:2006年-2015年】

“70/90”政策施行这一时期,市场供销都是小户型的“天下”,90㎡以上户型供应占比不过30%;以2014-2015年为例,70-90㎡供销套数占据半壁江山。

【第二阶段:2016年至今】

起点是“70/90”政策退出历史舞台,改善需求爆发。根据统计,2017年中心城区成交户型套均面积首次突破100㎡,2019年这个数字已跳涨为123㎡,同比2015年上涨近30%。与此同时,各大TOP系产品也如同雨后春笋,轮番搅动成都楼市。如今,成都住宅市场90-150㎡产品已成为供销主力。

追根溯源,土地端的调整是成都住宅产品结构变革的直接推动力,2017年无疑是分水岭。

这一年,成都对“中优”区域提出“三降两提”目标,出让土地容积率开始大幅“缩水”。规划出台前的两年里,成都中心城区住宅容积率普遍集中在2.5至4.0之间,2017年中心城区出让的住宅类地块平均容积率已降至2.6,而到2018年,这个数字已更新为2.11。

△住宅地块含纯住宅、住兼商、商兼住用地,2019年的数据统计截至7月16日

这一年,成都中心城区住宅类用地平均楼面价攀升至8319元/㎡,环比涨幅达138%;此后各区地价不断突破,目前最新楼面价纪录已更新至18512元/㎡,并诞生了68宗万元地块,房企拿地成本高企。

土地市场的“一降一升”成为成都住宅户型“膨胀”的催化剂。

据不完全统计,2018年中心城区出让地块中,有25个已公布案名,已拿证入市的有14个,其中仅有两个项目含有100㎡以下面积段产品,90㎡以下直接挂零,110-150㎡面积段的设置成为常规操作。

数据显示,2019年上半年中心城区110㎡以上户型供应占比已超7成;2018年至今年6月底成都中心城区110㎡以上户型面积段供销比(套数)约1.14,出现供过于求的现象。

(数据统计时间截止2019年7月21日)

“小户型”成交急速萎缩?

供销比0.63 根源在于供应“拖后腿”

梳理来看,这两大阶段都有个共同问题,即市场供应产品与真实需求并未做到完全匹配。

第一阶段,小户型“大行其道”,客观上解决了大量的住房需求,但也产生了类似五六十平套二、七十多平套三的逼仄产品,换房需求日积月累。

第二阶段,大户型稳占“上风”,极大满足了改善与再改需求。但随着大量大户型、高端化产品源源不断出货,在房价水涨船高的前提下,市场接受度还需要打上一个问号。那么问题来了,现阶段只有做大户型才有出路?

新房数据:70-110㎡产品,市场需要你!

2019年上半年成都住宅市场90㎡以下产品成交占比不足10%,“刚需”“刚改”需求萎缩?事实是,供应在“拖后腿”。统计显示,今年上半年70-110㎡产品供销倒挂严重,其中,中心城区110㎡以下面积段供销比(套数)仅为0.63,供应缺口显著。

另一个佐证数据来自二手房市场。

据统计,上半年中心城区二手房市场70-90㎡面积段成交占比4成,是当之无愧的成交“王者”,也侧面证明“刚需”需求并不少。对很多年轻购房群体而言,新房户型面积提档,为控制总价,不得不在二手房另谋出路。

并且,还有更多刚需正在路上。

“人才落户”群体就是一个简单缩影。“成都人才新政12条”吸引的近三十万落户人口中,超过8成为30岁及以下年轻群体,考虑生活便利与工作通勤,一般不会舍近求远,而紧守中心城区,面对总价压力,就得控制面积。

不难发现,在成都全面改善的大趋势下,“刚需”不但没有逐渐消失,反而因近一两年强制改善在不断积累,严重的供销矛盾,为小户型产品贴上了“稀缺性”产品标签,对房企而言,卡准需求布局产品,无疑是抢占市场的好机会。

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