创新实践 泸州开创土地二级市场交易新模式

位于四川省南向开放重要门户位置、川渝滇黔结合部区域中心的泸州市，近年来城市经济取得了飞速发展。泸州不仅拥有全国文明城市、国家卫生城市、国家历史文化名城、国家园林城市等等众多国字号殊荣，泸州还拥有多项国家级及省级示范、试点建设任务。在国有建设用地方面，泸州市是四川省唯一开展国有建设用地使用权二级市场试点城市。而且，其成效显著并获自然资源部高度肯定。

也就是说，泸州在紧密围绕试点各项内容开展积极探索、广泛实践的同时，着力完善了转让规则、降低交易门槛、完善分割转让、加强划拨土地出租监管、规范抵押管理。

2018年，泸州共办理单位、个人二级市场划转出和延期约1900件，应收出让金约2806万元。受理办理宗地分割转让等业务34宗。宗地划拔转出让及出让延期，应收土地出让金约5.2074亿元。

通过试点，初步开创了土地二级市场交易泸州新模式，交易量显著增长，土地资源配置效率进一步提高，有力促进了节约集约用地和经济社会发展，有效激发了市场活力、规范了市场秩序。

在经验方面，泸州创新实践市场交易体制。对标杭州模式，泸州全力推进“最多跑一次”改革工作，实行“一窗受理、内部运行、统一办结”的平行受理模式和一站式服务。在不动产登记机构（交易机构）中，建立交易场所和窗口，完善岗位设置、人员安排，将原分散在土地利用、土地收储、不动产登记等部门的交易及与交易相关的8个大类14个小类事项统一整合到交易服务窗口；同时，联合国土、税务、住建部门等，将土地交易、税务办理、产权登记等事项整合到综合服务窗口办理；发挥泸州作为全国不动产统一登记示范建设城市的优势，将二级市场建设用地使用权交易与不动产登记有机衔接，实现建设用地使用权交易在统一窗口受理并颁发不动产权证书。

在创新实践建设用地转让方面，泸州按照建设用地交易的不同特点，归类梳理出9种认定为转让的情形和7种不认定为转让的情形；细化各类转让情形的不同条件，重点创新探索出让土地“代为投资”模式和“特殊转让情形交易充分自由”模式；稳妥推进建设用地分割和分割转让，在限制房地产项目转让的同时，允许产业用地在“规划先行”的前提下有条件转让；在探索差别化税费方面，探索创新由政府及政府部门与企业共同原因造成的闲置土地的调查认定、处置方式。

在创新实践建设用地抵押方面，泸州放宽建设用地抵押权人限制，允许自然人、法人和非法人组织作为抵押权人；规范建设用地宗地抵押条件设定，明确宗地抵押应在土地出让合同或划拨决定书确定的开工日期之前设定，超过开工日期未开工需设定抵押的，由抵押权人负责监督所贷款资金用于本项目建设；探索规范在建工程抵押时其所占用土地范围的边界，明确以在建工程分摊占用范围的土地使用权一并抵押；规范房地产项目抵押与预售行为，明确房地产开发项目设定建设用地使用权或在建工程抵押的，在办理新建商品房预售许可时应先行解除抵押，如未解除抵押而抵押权人又同意商品房预售的，抵押权人应允许为买受人办理网签备案及后续不动产转移登记。

在创新实践建设用地出租方面，泸州印发实施《划拨建设用地使用权出租办法》，对国家机关、事业单位和国有企业划拨土地出租的，其出租收益连同租金一并缴入财政，不再单独收取土地出租收益；制定了不同区域划拨建设用地出租收益标准。