2018/2019成都商业地产盘点与趋势预测

36氪 2019-02-03 04:20 29239

过去一年,在宏观经济稳中向好和消费更新的影响下,成都整个城市的商业地产焕发着别样的魅力:2018年,成都全年新增商业体量达110余万㎡,诸多品牌商相继看好,亦有200个首进品牌,市场活力持续走高。在商业持续供应、存量升级等因素叠加影响下,成都商业地产进入新的探索和发展阶段。RET睿意德基于此进行数据整理及研究,发布《2018成都商业地产盘点与2019预测》,剖析2018年成都商业地产表现,预测2019年市场趋势。

Part1:2018成都商业地产盘点

整体经济稳中向好,营商环境持续改善

2018年前三季度,成都市实现地区总产值(GDP)10803.1亿元,同比增长8.1%。全市经济稳中向好,聚焦产业升级高质量发展且取得新进展。全面落实和跟进2018年成都市政府工作报告要求,大力推进重点领域改革,供给侧结构性改革取得实效。科技、高新、创新性企业得到发展,经济结构呈现多样性发展。截止2018年10月,成都市社会消费品零售总额达到5571.4亿元。随着消费结构不断升级,消费对经济增长的基础性作用增强,为商业发展创造潜力和后劲。

2014-2018年前三季度成都GDP及同比增速

数据来源:成都统计局

2013-2017年成都三大产业占GDP比重

数据来源:成都统计局

品牌商持续看好,在蓉布局全面开花

在RET睿意德联合德勤、南洋理工发布的《2018中国商业地产活力40城报告》中,成都位列第四,商业零售市场受品牌商持续看好,规模逐渐增大,同时消费市场潜力进一步被释放。作为时尚休闲之都,成都仍是各大快时尚品牌重点布局的城市之一,同时在短时间内完成由重奢、快时尚主导的格局向轻奢转型。预计2019年1月,随着Goyard在成都国际金融中心开业,成都将优先于北上广深,率先完成四大小众奢侈品品牌的布局。随着新零售的不断发展,集话题和流量于一身的新零售品牌继续抢占成都市场份额,喜茶、奈雪の茶等均开出首店,成都已是名副其实的网红打卡圣地。

2018年中国商业地产活力40城排名

2015-2018年首进成都的品牌数量

单位(个)

数据来源:品牌官网及综合数据整理

代表性快时尚品牌成都布局门店

单位(家) 截止2018年10月末

数据来源:品牌官网

成都轻奢品牌布局(部分)

数据来源:品牌官网

2018成都代表性新零售品牌成都拓展情况

单位(家)

数据来源:品牌官网

2018代表性网红茶饮品牌成都拓展情况

数据来源:品牌官网及综合数据整理

路网基本全面成型,城市迈向轨交时代

2018年城市轨交10条在建,其中地铁1号线三期、3号线二三期及有轨电车2号线相继开通,米字型骨架初步成型,其余线路计划于2020年前陆续开通运行,届时将形成"米+环+放射"的运营线路,贯穿全域带动区域内商圈氛围。成蒲快铁、成雅铁路于近期开通,构筑成都市域半小时快铁交通圈,周边多市县进入高铁时代,推动沿线经济协调健康发展。

成都在建轨道交通路线

数据来源:成都地铁官网

城市轨交第三期建设规划(2016~2020)示意

数据来源:成都地铁官网

成蒲快铁示意图

数据来源:成都铁路局官网

商用成交集中三环外,商业多中心格局初现

2018年成都涉商地块成交市场趋于理性,运行平稳,截止2018年10月,总成交105宗,较2017年小幅下降,流拍11宗。从成交区域看,未来供应集中在三环外,其中双流区和天府新区为成交大户,位列成都区域商用土地成交前两位,五大主城区成交量相对较低。从商业用地成交面积段来看,主要集中在1-5万平方米,开发商拿地更加谨慎。在城市严控的管理上,预计未来土地供应将进一步放缓。随着城市向外围扩张,商业需不断满足新区的新增人口,近郊和远郊商业项目得到一定发展机遇,未来将呈现多商业中心格局;另一方面,城市中心无大体量商业用地供应,供应及需求相对有限。

2018年1-10月

成都商业/办公用地成交地块面积分布(宗)

数据来源:成都统计局、国土资源局

2018年1-10月

成都商业/办公用地成交地块面积分布

数据来源:成都统计局、国土资源局

2018年1-10月

成都商业/办公用地成交地块面积分布

数据来源:成都统计局、国土资源局

集中商业稳定供应,保持较强的市场活力

2018年新开业购物中心及商业街区14个(商业面积≥3万㎡),带来110余万㎡的新增供应,与2017年同比持平。新开业项目以5-10万㎡的中型项目为主,占比为40%,布局上集中分布于中心城区,占比达60%,其中包含多个10万㎡以上的大体量优质项目,持续为市场注入活力。近郊及远郊则以中小型项目为主,伴随住宅郊区化趋势,作为社区配套商业。

2018年新开业项目面积分布

数据来源:综合信息整理

2018年新开业项目区域分布

数据来源:综合信息整理

2018年10万㎡以上新开业商业项目

数据来源:综合信息整理

Part2:2019成都商业地产趋势预测

一、存量市场改造及升级或将成为激活商业的重要节点

经过多年发展,成都的商业格局基本尘埃落定,截至2018年底,核心商圈存量规模达330万㎡,整体存量超过1000万㎡,多个项目延期开业,如伊藤468店、泰合国际财富中心等。中心城区潜在供应不足,核心区优质土地资源日益稀缺。随着消费者需求升级,六大商圈多个代表性项目,或尚有一定竞争力,出于市场压力带来的危机感,纷纷进行业态调整升级,如金牛凯德、锦华万达等;另一方面则以传统百货业态为代表,硬件老化,缺乏对消费者的吸引力,流量不足,亟待全面改造更新。因此,预计未来几年,中心城区存量改造项目将不断出现,通过旧物业升级以及后续经营方向的更新,实现存量资产的盘活。

二、数字化基础设施及精细化运营或成为新商业标配

近年来消费升级持续发酵,传统商业经营模式面临同质化困境,围绕当下消费者需求进行精细化运营,回归商业本质,成为必经路径。各大运营商亦开始应变之举:①随着中产阶 级的扩大以及代际更替带来的消费主力军年轻化,瞄准细分人群及其生活方式进行精准定位,通过主题化亮点打造,实现多重消费场景,提升个性化消费体验;②强化内容运营,进行艺术、文化加持,通过例如IP植入、跨界复合等方式,提升项目价值感,契合消费者社交及个性、潮流等精神层面的需求;③移动互联网时代,商业的全面数字化是必然选择,捕捉互联网化、数字化的发展机遇,以数据化、智能化硬件为依托,认知消费者,升级服务细节,打造数字化平台,增加消费黏性,最终实现线下门店销售业绩突破。

三、品质化和个性化品牌呈爆发式增长

成都商业同质化竞争激烈,各商业体的定位开始出现更明显的个性化和标签化,业态创新和个性消费将是特色项目发展的常态。消费者开始更加注重精神层面的需求,品质化和个性化的品牌更能够打开市场,并得到消费者的关注与热捧,此类品牌未来将呈爆发式增长。

四、TOD项目预计增加,TOD模式成热点

2018年堪称成都TOD元年,伴随城市轨道交通建设同步加速推进,多批次TOD项目启动招标,TOD发展步入新阶段。首个引入TOD模式的综合体项目首开·龙湖西宸天街已于2018年12月21日正式开业,后续将有多个重点项目亮相,实现大成都范围全面布局。通过借鉴日本、新加坡及欧美成功案例,有机结合"公园城市"与"站城一体化"发展概念,实现城市功能高效融合与城市价值提升,改善市民生活品质,吃喝住行娱,一站解决,开发营造新经济场景和消费业态,为商业发展带来新的机遇和可能性。

五、全面网红化,"会拍照"的购物中心成为主流

36氪在这方面的还有如下几篇报道:

变化中的发展 | 2018/2019沈阳商业地产盘点与预测

凯德西区的“四维”观察

2万消费支出,160万家庭资产,3100万光棍 | 换个角度看2018成绩单

消费者对场景化和体验化的需求增加,也是年轻人对"生活艺术化"尤其"日常生活审美化"诉求的延伸,更多的购物中心设置网红拍照墙或装置,增强交互与体验。首开·龙湖西宸天街开业便以花重锦官为主题,打造垂直动态花卉拍照墙,吸引大量到访,燃爆朋友圈。不论是成都IFS、远洋太古里等强劲的商业中心,还是近两年开业的鹭洲里、成都悠方Ufun、中铁建186MALL等,都在积极"网红化"。未来,"会拍照"的购物中心将呈主流发展趋势。

2018年,成都已荣登开发商青睐城市全国第三名,品牌商青睐活力城市全国第三名,拔得新一线城市头筹,"中国商业一线城市"的标签实至名归。我们相信在科技的高速发展与文化的包容下,成都这座城市将向全世界创造更多的惊喜,为中国商业贡献更丰厚的价值。


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